هشام طلعت مصطفى فى ندوة بـ « الأهرام »: مستقبل مصر فى المدن المليونية الجديدة

• نجاح العاصمة الإدارية ملهم لخلق مجتمعات حديثة
• نحتاج تريليونى جنيه استثمارات لمواجهة الطلب على العقارات وتطوير المرافق والخدمات

• 30 مليون وحدة مطلوبة لمواجهة الزيادة السكانية وتوفير مسكن ملائم للمواطنين
• القطاع العقارى المحرك الحقيقى للاقتصاد وتوفير فرص العمل
• مصر تمتلك ثروة من الأراضى غير المستغلة تحتاج إلى البناء والتعمير

• دعم سعر الفائدة يمكن المواطن من الحصول على سكن وينعكس إيجابيا على الموازنة العامة
• جذب الاستثمارات وتحسين بيئة الأعمال وتنويع مصادر التمويل ضرورة لمواجهة التحديات

على مدار أكثر من نصف قرن، قدم رجل الأعمال المصرى، والخبير البارز فى قطاع التشييد والتطوير العقاري، هشام طلعت مصطفى، تجربة ملهمة، تجلت فى سلسلة من المشروعات العقارية، التى قدمت نموذجا فى التنمية والبناء، والاستثمار العقارى، وفى الوقت نفسه، صورة شديدة الوضوح لما ينبغى أن تكون عليه المدن الجديدة.

على مدار نحو ثلاث ساعات، استضافت «الأهرام» هشام طلعت مصطفى، فى حوار شامل، بحضور عبدالمحسن سلامة رئيس مجلس إدارة «الأهرام»، وعلاء ثابت رئيس تحرير «الأهرام»، وماجد منير رئيس تحرير بوابة «الأهرام» الإلكترونية، وهشام الزينى رئيس تحرير موقع السيارات، وذلك للتعرف على رؤيته لقضية الاستثمار العقارى فى مصر، وأهم التحديات التى تواجه هذا القطاع الحيوي، الذى ينظر إليه كثير من الخبراء، باعتباره قاطرة التنمية فى الجمهورية الجديدة.

يؤمن هشام طلعت مصطفى بضرورة البدء فى إصدار سلسلة من التشريعات، التى تفتح الباب واسعا، أمام الاستثمارات الأجنبية، للمشاركة فى البناء والتعمير بـ«مصر الجديدة»، لكنه يؤمن فى الوقت نفسه بحزمة من الضوابط، يجب أن تتحرك الدولة باتجاهها، لضبط سوق العمل فى هذا المجال، لا تدع للمغامرين والفاسدين، فرصة للعبث بأحلام المصريين، فى سكن لائق وعصرى ومناسب، ويرى أن مصر أمام فرصة ذهبية لزيادة موازنتها العامة، عبر دعم الاستثمار العقاري، وتطبيق ما يطلق عليه «نظرية التاجر»، من أجل إنعاش حركة البناء والعمران فى البلاد.

وفيما يلى نص الندوة:

قطاع التشييد والبناء من القطاعات الاقتصادية التى تساهم بنسبة كبيرة فى رفع معدلات النمو، فما هى رؤيتكم لتطوير هذا القطاع والاستفادة من الامكانيات والخبرات المصرية الخاصة به؟

التطوير العقارى قضية هامة وحيوية للاقتصاد المصرى، والرئيس عبدالفتاح السيسى هو أكثر رئيس فى تاريخ مصر المعاصر ادرك أهمية عملية التطوير والتوسع العمرانى والتى حظيت بأولوية على قائمة خطط الدولة وبرامجها التنموية، وذلك انطلاقا من رؤية الرئيس التى تعتبر التطوير العمراني، من اهم الأسس فى تغيير صورة مصر وبناء الجمهورية الجديدة، وبقراءة سريعة نجد ان مصر تملك حاليا نحو 23 مليون وحدة سكنية، تم بناؤها منذ عهد محمد على بداية من عام 1805 وحتى الآن أى مايقرب من 200 عام، بينما تقدر الاحتياجات المستقبلية خلال الـ30 عاما المقبلة بنحو 30 مليون وحدة سكنية جديدة، وهو رقم يفرضه التعداد السكانى المتزايد، بالإضافة إلى الحاجة لتطوير شبكات المرافق، ومحطات الكهرباء والمياه والصرف صحى، والطرق والمستشفيات والمدارس، إلى جانب العديد من الخدمات الاخرى، وجميعها متطلبات واحتياجات حيوية تعكس حجم التحدى الذى نواجهه.

ويستلزم تلبية هذه الاحتياجات المتزايدة من السكن والمرافق استثمارات تقدر بنحو 2 تريليون جنيه سنوياً فى قطاع الإنشاء والعقار ومرافق عامة وبنية أساسية، وهذه الاستثمارات تمثل نسبة كبيرة من الناتج المحلى، وبهذا فإن قطاع التشييد والتطوير العقارى، يمكن أن ينقل مصر نقلة كبيرة فى المرحلة المقبلة، وسوف ينعكس ذلك على زيادة الموازنة العامة للدولة من خلال ارتفاع بند التحصيل الضريبى بنسبة تتراوح بين 40 إلى 45% سنوياً، مما سيساهم فى الحد من عجز الموازنة وامكانية توجيهه لمزيد من الموارد المالية للدعم والانفاق الاجتماعى بمختلف اشكاله.

ما هى أبرز معوقات زيادة الاستثمار العقارى، وكيف يمكن حلها؟

يمكن الإجابة عن هذا السؤال من خلال طرح نموذج استثمارى جديد تم اطلاقه مؤخرا متمثلا فى مشروع مدينة نور، فعندما طرحنا هذا المشروع لاقى إقبالا كبيرا، وذلك لانه تم بناء على دراسة مستفيضة لاحتياجات السوق والمتطلبات الحقيقة للمواطن المصرى، وطرق التقسيط والتيسيرات المختلفة التى تناسب كل مستويات الدخول، بالتنسيق مع الجهاز المصرفي،فتم الاتفاق على تقسيم قيمة الوحدة على مقدم حجز بسيط، ودفعات ربع سنوية مناسبة، ولذلك حظى المشروع باقبال كبير على الشراء بمجرد طرحه، مما يؤكد ان هناك طلبا واحتياجا حقيقيا مرتفعا فى السوق المصرية على العقار والوحدات السكنية، لكن المشكلة تكمن فى عدم وجود تلاقى بين العرض والطلب، ولذلك ينبغى أن يتركز دور الجميع فى المرحلة القادمة على ضرورة إيجاد هذا التوازن، من خلال التعاون مع الجهاز المصرفى لطرح برامج للشراء والتقسيط تناسب كافة الشرائح وتلبى مختلف الاحتياجات.

ومن أهم التحديات التى تؤدى الى عدم تلاقى قوى العرض والطلب لشراء الوحدات السكنية هو ارتفاع معدل الفائدة، الذى يؤدى الى ارتفاع قيمة الوحدة عند تقسيطها، خاصة على الأجل الطويل، مما يحمل المشترين بأعباء إضافية ... من هنا، جاء مقترح القيام بدعم سعر الفائدة للإسكان (سعر فائدة التمويل العقارى)...

هذا الدعم الذى سيعمل على خفض فائدة التمويل العقارى سيكون له مردود إيجابى جداً على حجم المبيعات المحققه وهو ما سينعكس بعوائد ضخمة لصالح الموازنة العامة للدولة ،فكل جنيه ستقوم الدولة بدعمه ينعكس على الموازنة العامة بأضعاف هذه القيمة كإيرادات من الضرائب والرسوم المباشرة وغير المباشرة، وهذه معادلة جيدة تنطلق من أن دعم سعر الفائدة سوف يزيد من عدد المواطنين الذين يمكنهم شراء الوحدات السكنية، ويمكن ان نصل الى استثمارات تقترب من الـ2 تريليون التى تحدثنا عنها والتى تمثل حجم الاستثمارات العقارية المطلوبة وفقا لعدد السكان، وبذلك نكون لبينا احتياجات المواطن فى الحصول على سكن ملائم كما تم تنشيط سوق العقار.

وبشكل أوضح، فإن دعم سعر الفائدة له آليات كثيرة لاتمثل عبئا على الموازنة العامة للدولة.. من خلال صناديق محددة تمول من فرض بعض ضرائب القيمة المضافة على منتجات السوق التى ستستفيد من زيادة الطلب على المنتج العقارى والتى لن يكون لها تأثير على اسعار إنشاء العقارات كفرض نسبة مئوية «نصف فى المائة» على جميع مدخلات عملية إنشاء الوحدات السكنية ومبيعاتها... ويكون ذلك من خلال صندوق تحت ادارة وزارة المالية والذى من خلاله يتم دعم سعر الفائدة تصاعدياً حسب مسطح الوحدة وقيمتها.. وبحيث تستفيد الوحدات الاصغر والاقل سعرا وهكذا حتى نصل الى تطبيق سعر الفائدة المطبق فى السوق على الوحدات الكبيرة ولمستويات الدخول العالية من المواطنين ..

هذه المنظومة سوف تحقق عدالة اجتماعية كبيرة وسوف تحقق نشاطا لا نهائيا لآليات السوق ومعدلات النمو وزيادة الإيرادات السيادية للدولة... وتحقق آلية توازن قوى العرض والطلب بسوق العقارات.

النموذج الذى طرحته لنظم السداد والتقسيط لتنشيط الطلب وتمكين المواطن من الحصول على سكن بنظام مناسب بالفعل حقق نجاحا وتسعى شركات اخرى الى محاولة تطبيقه، فكيف ترى ذلك؟

اعتقد ان القطاع العقارى هو المحرك الحقيقى للاقتصاد ومن خلال تنشيطه يمكن رفع معدلات النمو وخلق الوظائف، ومع التوسع فى هذا القطاع الذى يحرك بدوره العديد من القطاعات المرتبطة به ويزيد من الطلب عليها يمكن إيجاد آلاف الوظائف وإنشاء العديد من المشروعات الإنتاجية والخدمية، والحقيقة أن مصر تمتلك ثروة من الأراضى ومساحات كبيرة تحتاج إلى تطوير، وعندما قرر الرئيس تطوير منطقة شرق القاهرة، أعطى ذلك قيمة إضافية للارض نتيجة هذا التطوير الحقيقى، وبالنظر لهذا ففى حالة الشروع فى تنفيذ مدن مليونية على مستوى مصر ستلاقى اقبالا كبيرا، وهذا الأمر يحتاج إلى إعادة رسم الخريطة الخاصة بالتخطيط العمرانى بشكل جديد ومبتكر، لتتناسب مع رؤية الدولة الجديدة ومستهدفات النمو العمرانى والاقتصادى وتعبر عن رؤية لمستقبل أفضل يليق بوطننا مصر.

يشكل التمويل احد التحديات الحقيقية امام تنفيذ هذه الرؤية فى التوسع العمرانى والعقارى، فكيف يمكن مواجهة هذا التحدى ؟

الحقيقة أن هناك تحديات تتعلق بعدة عوامل منها حتمية تحرير أسعار الخدمات، وهو ما يستلزم دعوة المجتمع بكل فئاته للالتفاف حول هذا المطلب والذى بالضرورة سينعكس على تحسين نوعية الخدمات وكفائتها وايجاد بيئة تنافسية مرنة، كما يجب العمل على زيادة الاستثمارات الأجنبية، والبحث عن حلول غير تقليدية خارج الصندوق، لتنويع مصادر التمويل وجذب رءوس الاموال، وهذه الامور تحتاج الى تطوير تشريعى وقانونى والدخول فى شراكات فى عدة مجالات، منها إنتاج الكهرباء وانشاء محطات الصرف الصحى، وإنشاء الطرق والبنية التحتية، وربط كل هذه العناصر فى منظومة اقتصادية قوية وواحدة تعمل معا لتحقيق اهداف مشتركة، وهذا الفكر موجود فى العديد من الدول ففى فرنسا على سبيل المثال هناك شركات كبيرة، تعمل فى مجال الطرق، وإنشاء محطات المياه ويتم تنظيم العلاقة بينها وبين الدولة من خلال عقود شراكة، وعبر قوانين منظمة، ويمكننا فى مصر ان نحقق هذه الشراكة بين الدولة والقطاع الخاص للوصول إلى منظومة عمل ناجحة ومتطورة.

هشام طلعت مصطفى

الشراكة بين الدولة والقطاع الخاص يتم تنفيذه بالفعل فى عدة مشروعات منها العاصمة الإدارية الجديدة، فكيف ترى هذا المشروع وفرص تطوير منظومة العمل به ؟

تتمثل الفكرة الاساسية فى انشاء العاصمة الإدارية فى ايجاد مجتمع متكامل، ومدينة مليونية ومع نجاح العاصمة الإدارية سينجح هذا الفكر وسيعتبر نموذجاً يمكن تكراره، وهو فكر اقتصادى سليم مائة بالمائة وينطبق ذلك على العاصمة الادارية ومدينة العلمين، ولضمان المزيد من النجاح لذلك لابد من وجود آليات مناسبة للتمويل،بسعر فائدة مناسب ،مع فتح مجالات للاستثمار الأجنبى لضخ رءوس الاموال، ومع تحقيق النجاح سينعكس ذلك على الاقتصاد المصرى ككل والقطاع المصرفى وزياد الدخل القومى وخفض البطالة وخلق فرص العمل.

لكى نوجز ما ذكرته بشكل مبسط نوضح: ان هناك احتياجا وطلبا حقيقيا على العقارات، وهو ما تؤكد عليه الدراسات والتقديرات، كما ان العرض اقل حاليا من الطلب واحتياجات المواطنين.. لكن المشكلة فى وجود خلل أو بمعنى أوضح عدم تلاقى الطلب مع العرض وهو يجعلنا نلاحظ وجود آلاف الوحدات السكنية متاحة للبيع دون تفاعل عليها بسبب ضعف القدرات الشرائية للمواطنين.. لكن كيف يمكن حل هذه المشكلة؟

أؤكد أن الطلب على العقارات مرتفع فى مصر، وسيستمر كذلك خلال السنوات المقبلة بفعل الزيادات السكانية وهو بالفعل اكبر من المعروض.. الحل من وجهة نظرى هو ان تتعامل الحكومة مع هذه القضية من منظور «البيزنس» او إدارة الأعمال وكما يطلق عليها فى السوق «نظرية التاجر» والمقصود هو تقديم دعم أو حوافز لتحقيق عوائد ضخمة من وراء ذلك لاحقاً عن طريق خلق اليات للتمويل العقارى طويل الأجل تضمن عوائد محققة للدولة على المدى البعيد، وتعتبر تجربة دبى احد النماذج الجيدة الناجحة، حيث اعتمدت دبى فى نهضتها العمرانية، على وجود منفذين من الخارج نظرا لاختلاف طبيعة السوق المحلية وتم تطوير فكرة التمويل العقارى، لإيجاد نظم جديدة للدفع والتقسيط مما انعكس على زيادة معدلات الطلب ودخول شرائح جديدة الى السوق لم تكن موجودة من قبل.

وفى معظم دول العالم يغطى التمويل المصرفى نسبة تتراوح بين 60 إلى 80% من متطلبات القطاع العقارى، بينما فى مصر لا يزيد معدل التمويل على 3 أو 4%، رغم أن القطاع العقارى احد القطاعات الأساسية المحركة للاقتصاد والقادرة على خلق مجتمعات جديدة .

على الرغم من المبادرات التى تطلقها الدولة لدعم الإسكان فإنه لايزال هناك قطاعات كبيرة من المصريين يجدون إن الأسعار المتاحة للوحدات السكنية مرتفعة جدا ولاتناسب امكانياتهم، بما فيها الوحدات التى تعرضها وزارة الإسكان، فما هو السبب فى ذلك؟

المشكلة فى هذا ترجع بالأساس إلى ارتفاع تكلفة الانتاج ومدخلاته فى القطاع العقارى،وهذه التكلفة تتأثر بعدة قطاعات وخدمات منها أسعار البترول فى العالم، وتكلفة الحديد والكهرباء والأسمنت وغيره من المستلزمات، ومن ناحية اخرى يتعلق الموضوع بمستوى دخل الفرد المصرى، الذى لايزال منخفضا مقارنة مع متوسط الدخول العالمية، والحل هنا يكمن فى تدعيم سعر الفائدة الخاصة بالسكن الأول، وأن استفيد من المخرجات التى ستعود إلىّ كدولة، فعندما أقول أن هذه الوحدة ستباع بـ 2 مليون جنيه، على 30 سنة، بقسط شهرى 3 أو 4 آلاف جنيه، سأجد شريحة من الناس تستطيع الشراء، وعندما تدعم الدولة هذا القسط سأتكلف مثلا فى الوحدة 10% من ثمنها بما يساوى 200 ألف جنيه، لكنى سوف أحصل مقابل ذلك على ضرائب مباشرة وغير مباشرة، فكل جنيه أصرفه فى البلد، ندفع عليه ضريبة 14% قيمة مضافة، والحقيقة أننى أخلق بذلك ناتجا قوميا ومعه قيمة مضافة، تخلق دخلا إضافيا للدولة، وهذا هو لب نظرية العمل بمنطق التاجر او البيزنس.

العالم يتجه الآن نحو بناء مدن خالية من التلوث، فهل تجربة مدينة نور تراعى الاعتبارات البيئية ؟

المدن الخضراء اصبحت منظور جديد نعمل على تحقيقه فى مشروعاتنا ومنها مدينة نور حيث صممنا المدينة بهذا الأسلوب، وأولينا اهتماما كبيرا بالسيارات الكهربائية، فكل وسائل النقل فى المدينة الجديدة ستكون بالكهرباء، كما ان المجموعة لها استثمارات متعددة فى القطاع السياحى، وسنقوم قريبا ببناء فندق جديد فى منطقة الهرم، عند المتحف الكبير، بمواصفات عالمية متوافقة بيئيا. ونعمل الان فى عدة مشروعات جديدة وتوسعات كبيرة لتلبية احتياجات السوق السياحية، ونحن حاليا فى مرحلة التفاوض والاتفاق مع شخصية عالمية كبيرة، لبناء صرح جديد على غرار «داون تاون دبى» فى الامارات، سيكون متصلا مع محور العاصمة الإدارية، ومنطقة الأبراج الأيقونية ولدينا افكار ومشروعات عديدة خلال الفترة المقبلة.

تحدثت بقوة عن ضرورة وجود استثمارات أجنبية فى البنية التحتية، والبنية الأساسية، فما الذى يمكن أن تفعله الدولة لجذب هذا النوع من الاستثمارات؟

الخطوة الأولى تتمثل فى ضرورة خلق بيئة تشريعية جاذبة، وأن ننظر للدول التى تقدمت فى هذا المجال والاستفادة من تجاربهم فى جذب الاستثمارات الأجنبية وتحسين بيئة الأعمال وإزالة المعوقات، ومن هذه الدول فرنسا وأمريكا وإنجلترا والصين أيضا، والمطلوب ان ننظر للتجارب الناجحة، ونرى ما يتناسب مع ظروفنا، لتنفيذها بما يتناسب مع الإطار المحلى.

ما رأيك فى مسودة قانون التنمية العقارية، وقرار الرئيس بخصوص نسبة الـ30% لتنفيذ المشروعات العقارية بالعاصمة الادارية؟

السوق العقارية تضم شركات مشهودا لها بالنجاح والتاريخ الطويل من العمل الجاد، ولكن من ناحية أخرى هناك شركات غير جادة دخلت السوق، وقد أدى ذلك إلى حدوث مشاكل، لكن الدولة انتبهت وأخذت إجراءاتها، وهناك الان عمل قائم على إعادة صياغة متكاملة لمنظومة العمل، بحيث يكون هناك تنظيم للمهنة، فمثلما يوجد لدينا اتحاد للتشييد والبناء، يجب أن يكون لدينا اتحاد للمطورين العقاريين، يضم الشركات الجادة وفقا لسابقة أعمالها، وحجم رأسمالها، وعندما ننجح فى هذا التصنيف، يمكن أن يكون مرجعا للدولة أو الجهاز المصرفى أو أى جهة فى التعامل مع الشركات والتأكد من جديتها والتزامها، فلابد من وجود آليات لضبط العمل، ولابد من وجود حسابات بنكية يتم فيها تلقى مقدمات الحجز، وأن تكون هذه الحسابات تحت نظر الجهات الرقابية، كما يجب منع الإعلان عن المشروعات قبل وجود ملاءة مالية مناسبة، وإنجاز قدر من العمل على أرض الواقع، وأن تكون ملكية الأرض ثابتة، ومع تنفيذ هذه الضوابط سيتم منع أو الحد من التلاعب فى هذا القطاع وحماية أموال المواطنين وحقوقهم، وستشكل هذه الضوابط حماية للجميع.

ونحن نأمل فى إصدار تنظيم متكامل من الدولة لهذا الموضوع، ونعقد اجتماعات مستمرة مع رئيس الوزراء ووزير الإسكان، بما يمكن من خروج هذا التشريع بالشكل الذى يحقق مصالح الدولة والمستثمرين والمواطنين.

المسئولية المجتمعية أصبحت محورا اساسيا فى استراتيجيات الشركات الكبرى وبرامج عملها، فما هى خطط مجموعتكم فى هذا المجال والمشروعات التى تتم المساعدة فيها؟

نحن كمجموعة وطنية ندرك جيدا مسئوليتنا المجتمعية ولنا باع كبير فى هذا الشأن.. الى جانب اننا تربينا على فكرة الإعمار فى الأرض أولا، وعلى الإحساس بالناس، وقد ورثنا ذلك عن الوالد، وأنا مؤمن تماما بأن لدينا مسئولية أمام الله، وسنحاسب على ما قدمناه لوطننا وللناس، ومثل هذه المشروعات الخيرية، تساهم فى خلق مراكز للتوازن الاجتماعى وحماية للمجتمع، لذلك نشارك دائما وبقوة فى المبادرات الاجتماعية التى تطلقها الدولة فى مجال الإسكان الشعبى وتطوير العشوائيات، ونشارك بقوة فى مشروع حياة كريمة، انطلاقا من إيمان منا، بأن هذه المشاركة واجب علينا كمجموعة استثمارية كبرى، لمساندة بلادنا ومساعدة ابناء وطننا.