النصب العقارى.. مابين مزايا وهمية وغياب القانون

• رئيس جهاز حماية المستهلك:نتصدى للإعلانات المضللة ودورنا رد الحقوق للمستهلكين ومواجهة النصابين
• معاون وزير الإسكان : قرار وزارى بمنع الإعلان عن بيع الوحدات قبل إنهاء التراخيص
• وكيل لجنة الإسكان بـ «النواب» : هيئة المجتمعات العمرانية هى المسئولة عن حق المواطن

الخدعة تبدأ بإعلان باهر عن قرية  سياحية او « كومبوند» سكنى ومزايا وإغراءات لا حصر لها فيما يتعلق بمواعيد التسليم والمساحة والتشطيبات والموقع والرفاهية المنتظرة وفى المقابل أسعار تبدو معقولة بأقساط تراعى معظم الطبقات على فترات زمنية طويلة ..

الوصول إلى المواطن يكون هو الهدف الاول من قبل شركات التسويق العقاري، والصور البراقة تخطف الأبصار و«الماكيتات» تخدع العقول وتلعب صفحات وسائل التواصل الاجتماعى وصور العملاء الوهميين والفتيات الجميلات دوراً كبيراً فى جذب المواطنين الذين يقعون فى الفخ ويدفعون حصيلة جهدهم أملاً ورغبة فى الحصول على وحدة سكنية أو مصيفية بأحد المشروعات، ليكتشفوا بعد عدة سنوات أنهم سقطوا ضحايا لبعض شركات النصب العقارى التى لم تلتزم بمواعيد التسليم ولا بمواصفات التعاقد، وعندما يفكر المتعاقد فى استرداد ما تم سداده يفاجأ بأن الأمر ليس سهلاً لأنه لا يوجد تشريع أو قانون خاص بالنصب العقاري.

تحقيقات «الأهرام» طرحت هذه القضية للنقاش ونقلت وجهة نظر المسئولين.. والتفاصيل فى السطور التالية..

بداية تحكى منى محمد على ،من سكان المقطم، عن مأساتها مع إحدى الشركات عندما قامت بحجز وحدة مصيفية برأس سدر وسددت حوالى 135 ألف جنيه كمقدم حجز وأقساط شهرية فيما بعد، ورغم مرور عامين فوجئت بأنه لا يوجد مشروع أصلاً، وأن الشركة مارست النصب على المواطنين واستفادت بمبالغ طائلة ثم بدأت مماطلات رد الأموال بعد خصم نسبة تصل إلى 25%، فضلاً عن الرد بنظام التقسيط على عدة سنوات، وعندما كنا نذهب لرؤية المشروع يأخذوننا إلى مشروع آخر تحت الإنشاء وحتى هذه اللحظة رغم مرور 4 سنوات لم أحصل على نصف المبلغ الذى قمت بسداده.

ويحكى ا. ش ،مالك شاليه بقرية سياحية وهمية قائلا : خدعتنى إعلانات إحدى القرى السياحية الواقعة بطريق الإسكندرية  ــ مطروح فوجدت بإعلاناتها كل ما أتمناه وأكثر حيث أشارت الإعلانات إلى أنها ستصبح وقتها عام 2007 عاصمة الساحل الشمالى ورغم وجود أكثر من قرية يتم بناؤها فى ذلك الوقت وكانت تابعة لمستثمرين معروفين ، إلا اننى اخترت تلك القرية  لما تم إعلانه وقتها انها تحتوى علي  اكبر مدينة ملاهٍ مائية على مساحة 20000 متر وارتفاع 45 مترا لتصبح أعلى اكوا بارك واكبر مركز للغطس لأنها الوحيدة التى يوجد بها الجزيرة الغرقانة وهى الوحيدة التى تصلح للغوص، حيث بها كهوف وشعاب مرجانية، وتجربة الغطس بها ستكون فريدة من نوعها وطيران شراعى تستمتع من خلاله بمغامرة لا تجدها إلا لدينا ومارينا لليخوت و7 ملاعب للجولف مجهزة لإقامة البطولات والمسابقات ومول تجارى وناد صحى وأول منتجع ذكى اى تتحكم بالوحدة عن بعد من خلال «ابليكيشن» بالموبايل يجعلك تتحكم بالكهرباء أى بإمكانك فتح وغلق الأجهزة الكهربائية وأنت خارج الوحدة.

ويضيف بالفعل قمت بدفع مقدم الوحدة على أن يكون التسليم فى خلال عامين اى عام 2009 ووقتها بدأت الخدعة لم أجد سوى مبان بدون مرافق أو اى خدمات ترفيهية من الموجودة بالإعلانات قمت ومجموعة من الملاك بتحرير محاضر وشكاوى ضد صاحب القرية وبالفعل تم القبض عليه عام 2013، وبعدها تم الإفراج عنه بشرط تسليم الوحدات واستكمال المشروع من حيث إدخال المرافق الأساسية من مياه وكهرباء وصرف صحى ولكن فوجئنا بهروبه إلى خارج البلاد وترك موظفين بمقر الشركة بالقاهرة يطالبون بغرامات ورسوم تأخير وفروق تطوير تصل إلى 300 ألف جنيه، وامتنع الملاك عن تسديد الأقساط منذ بدء المشكلة بالإضافة إلى 25 ألف جنيه لإدخال الكهرباء بالإضافة إلى 100 ألف جنيه من مالكى الروف لبناء حمام ومطبخ وكلها خارج العقود اى انه فرض أموالا إضافية بدلا من الاعتذار عن تأخير التسليم.

ويشير م . ا أحد الملاك رغم تسلُّم 700 مالك لوحداتهم السياحية داخل المدينة الجديدة المزمع إنشاؤها ودفعهم لوديعة الصيانة وهى 10 % من سعر الوحدة اى إذا كان التعاقد ب400 ألف تدفع 40 ألفاً، وهكذا كل مالك وفقا للسعر المتفق عليه أثناء الشراء كان من الطبيعى ان تقوم الشركة بوضعها كوديعة بالبنك لتغطى مصاريف القرية من شركة امن ونظافة لحمامات السباحة والمرافق والخدمات العامة، فلو على سبيل المثال قام الـ 700 مشتر بسداد 50 ألفا وديعة صيانة اى 35 مليون جنيه لها عائد سنوى يصرف على خدمات القرية، مؤكدا انه لم يتم وضع تلك الأموال بوديعة الصيانة ولم نعلم أين ذهبت ؟ موضحا ان الوضع أصبح فى غاية السوء داخل القرية لعدم الاهتمام بالصيانة رغم دفع ملايين الجنيهات لها، مما أدى إلى انهيار المصاطب التى يتم إنشاء العمارات عليها حيث تطل على البحر مباشرة، وتم ترقيمها من الأولى للسابعة وتم معالجتها عشوائيا مما تسبب فى قلق  ملاك تلك الوحدات حيث ان أرواحهم معرضة للخطر، بالإضافة لتعرض ابنة احد الملاك لفيروس نادر من حمامات السباحة التى لم يتم تنظيفها.

ويقول ح . ع ،احد ملاك قرى الوهم، تعاقدت على شاليه صف أول على البحر مباشرة بجانب فندق مزمع إنشاؤه بالمشروع وقمت بتسديد ثمنه كاملا إلا أنه لا وجود له على الواقع منذ 13 عاما حتى الآن، مضيفاً أن صاحب القرية هرب خارج البلاد رغم كم القضايا المرفوعة عليه، متسائلاً متى ينتهى هذا الكابوس المستمر فلا يوجد تشريعات وقوانين تحفظ الحقوق لكل الأطراف المستثمر والملاك، ويؤكد ضرورة عدم التسجيل النهائى للأراضى باسم المطور إلا بعد الانتهاء الكامل من المشروع  فى الإطار الزمنى المحدد له مع تنفيذ جميع الخدمات المعروضة والمتفق عليها لضمان الحقوق وتنفيذ كل ما جاء فى الإعلانات لينتهى هذا الصداع المستمر فى قصص النصب العقارى التى لا تنتهى مهما اختلفت قصة كل مشروع عن الاخرى إلا أن النهاية واحدة بعدم تنفيذ المطور للمعلن والمتفق عليه وبالتالى وجود خصومات وقضايا وصراعات مستمرة.

وتحكى ن . س، قمت بحجز شاليه بالعين السخنة بمساحة 55 مترا بالإضافة لحديقة 25 مترا منذ 2017 على أن يكون الاستلام بعد عامين، وفوجئت وقت الاستلام أن الشاليه لم يتم بناؤه  ولا يوجد سوى خرسانة على الأرض بعد أن قمت بسداد الأقساط بانتظام بفائدة وعندما طالبت باسترداد الأقساط كان الرد انه سيتم خصم 8% ولم احصل على أموال ولا اعلم أين أتقدم بالشكوى لاسترداد حقي.

الإعلان المضلل

وبحسب اللواء احمد سمير ،رئيس جهاز حماية المستهلك الجهاز له اختصاص محدد والقانون واضح فيه ونقوم بتطبيقه، بمعنى ان مادة 15 تنص على نقطتين محددتين النقطة الأولي: يسرى اعتبارا من سبتمبر 2018 وما قبل التاريخ لا ينطبق عليه القانون إلا للجرائم المستمرة وتنص على تدخل الجهاز فى الإعلان المضلل بمعنى عدم الإعلان عن أى وحدة إلا بموجب الحصول على تصاريح ويحصل عليها من وزارة الإسكان والجهات المعنية وليست من جهاز حماية المستهلك، بالإضافة لعدم الإعلان عن ميعاد تسليم ويدخل تحت إطار الإعلان المضلل والنقطة الثالثة يتدخل الجهاز فى مصاريف التنازل عند البيع، القانون منع اى مبالغ يحصل عليها المطور طبقا للقانون ولها عقوبات.

ويضيف اللواء احمد سمير أن الجهاز يتدخل فى «التايم شير» لاقتسام الوقت والملكية، فدورنا إعطاء الحقوق للمستهلك لأنه دائما يتعرض للنصب فنعطيه حق الاستبدال والاسترجاع ويأخذ قراره بحرية، مؤكدا أن غير ذلك يدخل فى دائرة جهات أخري، ويوضح أن على المستهلك بعض الالتزامات وبعض المسئوليات التى يقوم بها فقبل التوجه لشراء وحدة من كمبوند أو مطور عقارى أو شركة يجب أولاً التأكد من سمعة الشركة وان المواقع التى يتعاقد عليها لديها تصاريح وموافقات أم لا والأرض ملكه أم لا، فأحيانا نجد الأرض ملك الدولة فلابد قبل وضع الأموال التأكد من تلك النقاط ثم يبدأ الشكوى فى حالة المخالفة.

ويشير رئيس جهاز حماية المستهلك أن حكم المحكمة الدستورية أكد أن القانون لا يسرى بأثر رجعى بمعنى أن العمل به من تاريخ صدوره .

ويؤكد أن الجهاز محدود بقانون يحدد إمكاناتنا واختصاصاتنا فيما يخص العقار لأن جهاز حماية المستهلك فى الأساس للسلع والخدمة، مشيرا إلى أنه لدينا يوميا 30 شكوى فيما يخص العقار .

ويضيف رئيس حماية المستهلك أن المتضرر قبل 2018 الذى يلجأ للجهاز نقوم بتحويل شكواه للجهات المعنية وهى هيئة المجتمعات العمرانية أو وزارة الإسكان ونرى إمكانياتها فيها وننصح المستهلك بضرورة الاحتفاظ بأول إعلان تعرف من خلاله على العقار، وفى الاستلام لابد أن توجد معاينة من وزارة الإسكان تثبت أنه يوجد إخلال بالاتفاقات عن صورة الماكيت الاصلى ونسبة التشجير، وقتها نأخذ الإجراءات القانونية ضد الشركة، مشيراً إلى أن مسار الشكوى التى تأتى للجهاز عمرها قصير لأننا نلجأ فى الأحكام للمحكمة الاقتصادية، فالقضايا التى نعلن عنها منذ تاريخ الشكوى إلى حكم الاستئناف 9 أشهر والأحكام سريعة.

ووفقا للدكتور وليد عباس ،معاون وزير الإسكان لشئون هيئة المجتمعات العمرانية أنه صدر قرار منذ 6 أشهر لوضع مخطط معتمد يحدد توقيتات المبانى ومن له قرار وزارى أى يحد من عشوائية البناء أو الإعلان عن قرية وهو لا يملك الأرض وليس له قرار أو مخطط معتمد، أى أن القانون يقوم بعملية تنظيم بناء القرى السياحية التى ستقام، أما القرى القديمة فيُسأل عليها من سمح لهم بالإعلان، مشيراً إلى أن هيئة المجتمعات العمرانية لا تسمح لأى مستثمر عن الإعلان إلا بعد صدور قرار وزارى بمخطط، موضحا أن ولاية القرى السياحية تم نقلها من محافظة مطروح لهيئة المجتمعات العمرانية بقرار رقم 361 لعام 2020 و أول خطوة هى إعداد مخطط عام للمكان كله ثم يقدم كل مالك أرض مستنداته ثم يبدأ فى إجراءات إصدار قرار وزارى بحيث يتأكد المشترى أن المستثمر له قرار وزاري، وينصح المالك الذى تعرض للنصب من اى قرية سياحية قبل صدور هذا القرار اللجوء للقضاء وجهاز حماية المستهلك لأننا فى الهيئة نحاسب على اى مشروع جديد يقام بعد صدور القرار.

من جانبه أكد ،مصدر مسئول بوزارة الإسكان، انه صدر قرار بولاية أراضى الساحل الشمالى لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وهى 707 آلاف فدان فى محاولة لحل مشاكل القرى السياحية ووضع ضوابط محددة وإجراءات يجب أن تأخذ للشركات غير الملتزمة فمن الممكن ان يتم تطبيق غرامات أو سحب الأرض فى حالة عدم الالتزام بالبرامج الزمنية للتسليم ، فالساحل القديم قبل مارينا لا يوجد به مشاكل، إما تكون المشاكل خاصة بالجمعيات ،وهناك شركات بعد مارينا بها جزء مكتمل وأخرى غير مكتمل وهناك متعثرون لم يلتزموا بالبرامج الزمنية التى وعدوا بها.

ويؤكد المصدر المسئول أنه وفقا للقانون سيتم وضع مخطط متكامل للساحل الشمالى جار اعتماده حاليا وسيتم فيه ترتيب للاراضى بحيث تصبح مجتمعات حضارية منتظمة، بالاضافة إلى أن القانون يتيح بعد نقل الولاية فى ضوء المخطط إعلان المناطق أى إعادة تخطيط، بالتوازى مع ذلك هناك لجنة للحصر والتفاوض قامت بالوصول لأغلب المستثمرين وتم إبرام عقود جديدة معهم من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وسيتم وضع برامج زمنية لهم ووضع تسعير للأرض وفى خلال 4 سنوات يلتزم المستثمر بالتسليم وفى حالة عدم التزام الشركات، وقتها يتيح القانون للجنة ان ترفع الشكوى لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ويتم سحب الأرض وتخصيصها من جديد بمعنى ان حقوق المشترى محفوظة سواء من الشركة الجديدة او القديمة  ومن الممكن ان يوجد اتحاد ملاك من المشترين أنفسهم ويتم عمل عقد لهم ولو عليهم مقابل تحسين يتم دفعه، لأن قيمة الأرض والمكان زادت، مطالباً الملاك بالتقدم لجهاز تنمية أراضى الساحل الشمالى بالكيلو 54 بأوراقهم ومستنداتهم وشكواهم حتى يقوم الجهاز برفعه للجنة بحيث نأتى بممثل الشركة ونتخذ معه الإجراء المناسب.

ووفقا لمحمد الحصى، وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، هيئة المجتمعات العمرانية هى التى تطرح الاراضى على المستثمرين، بالتالى كل قطعة ارض تخصص لعمل قرية سياحية لها شروط بنائية واشتراطات، فالمستثمر الذى يحصل على قطعة ارض لإقامة قرية سياحية هو ملتزم بكل الشروط الموجودة لديه بكراسة الشروط، وبعد حصوله على الأرض يتقدم للحصول على ترخيص، فيصدر له قرار وزارى به اشتراطات لذلك فهو ملتزم بحكم القانون بتطبيق الشروط.

ويضيف: يقوم المستثمر بطرح الشروط على الراغبين بالحجز عنده وإذا أخل بتطبيق الشروط الموجودة بالعقد هناك قانون يعاقبه ويتم إيقاف أعماله وقد يصل الأمر لإلغاء الترخيص وسحب الأرض وإعادة طرحها، مطالباً المتضررين باللجوء للجهة المالكة التى تنظم العلاقة بين المستثمر والعملاء، فهناك عقود بينهم ولكن الهيئة التى لها الولاية على المكان هى من تستطيع أن تعطى المواطن حقه.

ويرى الدكتور احمد عرفات ،خبير تسويق عقارى أن عمليات النصب العقارى أو تأخير التسليم أو التسليم بصورة مغايرة للماكيت الاصلى كلها تؤثر على السوق العقارية بشكل سلبى وتفقد الثقة بكل المطورين الصغار وتجعل الثقة متخلخلة بين المستثمر الحقيقى ومستخدم العقار فى السوق، وعند التحليل تجد أن السوق العقارية اكبر قطاع يتحكم فى استثمارات مصر لضخامة أعداد الايدى العاملة التى تعمل فيه واكبر قطاع به استثمارات مالية، لذلك لابد من إعداد ندوات ومؤتمرات لتوضح كيفية الشراء والاطلاع على خطة الشركة وتقسيم المشروع، وكيفية حكمك على المشروع من نجاحه أو فشله من بعض العوامل، فالعميل قد يكون أول مرة يعمل، ولكن أين رؤيته وما هى العوامل التى تجعلنى أثق به، لذلك لابد من توضيح تلك العوامل لحماية السوق من النصب، فالسوق بها المطور الجاد والمطور الذى يحدث مشاكل، مما يؤثر بالسلب على السوق كلها وعلى المستثمر الجاد الذى يريد التطوير ،وهناك قطاع كبير من المواطنين يفضل الاستثمار بالعقارات وعند حدوث نصب عقارى تتضرر استثماراتهم.

وينصح المشترى حتى لا يقع فى فخ النصب العقارى تحديد ما يريد شراءه أولا، هل يريد شقة ـ ام فيلا لأن السوق واسع وبها اختيارات كثيرة حتى لا يصبح فريسة للكلام المغلوط ثم اتباع الإجراءات التالية، أولا معرفه الجهة المالكة للمشروع والبحث عنها ورؤية سابقة أعمالها، والذهاب إلى الموقع للاطلاع عليه، والسؤال عن تشغيل المشروع، ومن لم يكن له سابقه أعمال، يتم السؤال عن عدد الوحدات التى قام ببيعها فإذا قمت بالشراء بالمرحلة الثالثة فاسأل عن نسبة البناء فى الأرض ثم تقييم تفكيره ،أى عند اختيار «الماستر بلان» والتصميم هل قابل للتشغيل أم لا؟ فمن الممكن ان تصمم الشركة ماكيت رائعا وباهراً وجذابا، ولكن فى الواقع بعد عام يحتاج عمل صيانة له بتكلفه عالية وإلا المبانى تتهالك بعد فترة قصيرة .

وبالنسبة مثلا لأماكن توزيع المحلات فى حالة شراء محل تجارى هل الطرق التى تفصل المحلات عن بعضها مساحتها متران أم أقل ،وهل أشتريه لتشغيله ام لإيجاره فمعظم المستهلكين يفضلون التأجير .

ويضيف أهم النقاط أثناء الشراء اصطحاب محام لديه خلفية قانونية للتأكد من صحة بنود العقد، فهناك كلام بالعقود يجعل المشترى لا يملك تغيير  الوحدات بشتى الطرق فلابد من مراجعة الشق القانونى جيدا ثم التأكد من مستندات الملكية، فهناك من يبيع وليس لديه رخصة فلابد من رؤية جواب الترخيص والقرار الوزارى ومحضر استلام الأرض بالإضافة لرخصة العمارات.

ويلفت د. عرفات النظر إلى أن المشترى يضع أمواله فى مكان ما فلابد من السماع من اثنين ممن يقومون بالبيع داخل الشركة لمعرفة إذا كان كل واحد منهما يبيع نفس الشيء ام انه يضحك على الزبون للبيع، فالسوق العقارية كبيرة ومختلفة تماما لذلك لابد من معرفة مع من أتعامل وخطواته محددة ام لا حتى لا يضيع استثماري، ويرى أن أفضل أوقات الشراء هى المرحلة الأولى من المشروع لأنه يضع أفضل سعر ويضع طرقا سهلة للبيع ثم يبدأ زيادة الأسعار فى المرحلة الثانية ويجب اختيار مكان شراء به حياة من مواصلات وسوبر ماركت وطرق عامة قريبة مما يضمن له فرص الاستثمار.