الإيجارات القديمة.. محلك سر

• 
  م. عماد سعد حمودة: لن نناقش فى البرلمان سوى مشروع مقدم من الحكومة فقط


• 
  م. طارق شكرى: المشكلة تتعلق بالأمن الاجتماعى .. والحوار المجتمعى ضرورة

 

• 
  م. حسين جمعة: ٢٣مليون شقة جديدة وقديمة مطلوب إعادة تصنيفها للحفاظ عليها


• 
  د . حسام لطفى: الوضع الحالى غير متوازن ومجحف

 

 

رغم الجدل والمناقشات حول قانون الإيجارات القديم بغرض السكن للافراد الا ان الحكومة لم تقدم مشروع قانون الى البرلمان لمناقشته حتى الآن بل ان اعضاء مجلس النواب اكدوا عدم مناقشة اى مقترحات سواء من أعضاء البرلمان أو أى جهات أخرى حول هذا الشأن سوى مشروع الحكومة فقط لارتباط هذا الموضوع بالآمن القومى والاجتماعى لفئة كبيرة من المواطنين تعيش داخل هذه المساكن.

كذلك لم يحسم البرلمان ايضا مشكلة الإيجارات القديمة لغير الأغراض

السكنية للهيئات الاعتبارية والأفراد بل حدد فترة انتقالية ٥سنوات لتسليم هذه الوحدات الى الملاك مع زيادة القيمة الإيجارية ١٥% سنويا حتى تمام تسليم العين المؤجرة وكلفت المحكمة الحكومة بإعداد مشروع قانون تقدمه للبرلمان .

القضية رغم اثارتها منذ سنوات عديدة وقدمت مقترحات متنوعة لحلها لكن هذه المناقشات والمقترحات مازالت حبيسة الأدراج .

تحقيقات (الأهرام) فتحت هذا الملف مع عدد من أعضاء البرلمان ورجال القانون وخبراء الاسكان فقالوا إنها قضية أمن قومى واجتماعى

 

 

بداية يؤكد المهندس عماد سعد حمودة رئيس لجنة الاسكان بمجلس النواب انه لم يصل الى اللجنة أو المجلس على وجه العموم اى مشروع قانون من الحكومة حول قانون الإيجارات القديمة للاغراض السكنية للافراد أو لغير الأغراض السكنية للهيئات الاعتبارية أو الافراد، مؤكدا ان اللجنة لن تناقش اى مشروع أو مقترح مقدم من اعضاء النواب أو اى جهة اخرى سوى من الحكومة فقط لان هذه القضية مرتبطة بالأمن القومى والاجتماعى لارتباطها بأعداد كبيرة من الاسر التى تعيش داخل هذه الوحدات العقارية بشكل آمن ومستقر مشيرا الى ان المناقشات والمقترحات السابقة حول هذه القضية لم تناقشها لجنة الاسكان .

حوار مجتمعى

يضيف المهندس طارق شكرى وكيل لجنة الاسكان ورئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات ان قضية الإيجارات القديمة للاغراض السكنية للأفراد تحتاج الى حوار مجتمعى واسع قبل ان تعرض على البرلمان لمناقشتها لان تداعياتها الاجتماعية متعددة وهؤلاء المستأجرون فى ظروف اجتماعية مستقرة وطردهم من هذه المساكن يهدد كيانهم الاجتماعى والمعيشى لذا لابد ان تقدم الحكومة مشروع القانون بذاتها لانها الأقدر على طرح البدائل لتوطين هذه الأسر حال الموافقة على قانون جديد بشأن هذه القضية وهو مالم تقدمه الحكومة حتى الآن مشيرا الى انه جرت بعض المناقشات فى اللجنة حول مقترحات من بعض النواب حول مشروع قانون الايجارات القديمة لغير الأغراض السكنية لكن هذه المقترحات أحيلت الى اللجنة العامة لم تصدر بشأنها اى قرارات .

مقترحات البرلمانيين

اما د . محمد عبدالغنى عضو لجنة الاسكان السابق بالبرلمان فيقول : إن اللجنة تداول داخلها عدد من المقترحات من أعضاء البرلمان السابقين حول هذه القضية لكنها لم تر النور وحفظت فى الأدراج كأن لم تكن وكان بعضها يطالب بحلول عادلة للطرفين وانتقدوا مسألة توريث العقود لكن هذه المقترحات والمناقشات شأنها والعدم لان الحكومة لم تأخذ اى موقف تجاه هذه المناقشات بل لم تقدم مشروع قانون للإيجارات القديمة للأغراض غير السكنية للأشخاص الاعتبارية رغم حكم الدستورية الصادر بعدم دستورية هذه العقود وكلفت الحكومة بإعداد مشروع يعالج هذه الثغرة.

٢٣ مليون شقة قديمة وحديثة

على صعيد خبراء الاسكان قالوا ان تجميد هذه القضية يهدد الثروة العقارية القديمة لان هذه الوحدات لاتجرى لها عمليات صيانة أو ترميم وتترك مهملة حتى انهيارها أضافة الى الضحايا فى الأرواح.

يقول المهندس حسين جمعة رئيس جمعية الحفاظ على الثروة العقارية: إن تعداد الوحدات العقارية فى مصر ٢٣ مليون وحدة قديمة وجديدة بينها ١٢ مليون وحدة جديدة يتم تمليكها وأكثر من مليونى وحدة إيجار قديم و١٫٥ مليون وحدة يتم إيجارها وفقا لقانون الإيجارات الجديدة و٣٠٠ ألف شقة يتم إيجارها مفروشة ومليون وحدة للاغراض الادارية والتجارية مشيرا الى ان تأجيل حسم هذه القضية يزيد الوضع سوءا لانه بالفعل طرحت حوارات مجتمعية عديدة فى هذا الشأن فى كل مرة تؤجل.

يقترح ان يتم إصدار قانون للتصالح بين طرفى العلاقة المالك والمستأجر بشكل ودى وتحدد له فترة انتقالية كما فعلت الحكومة بشأن مخالفات البناء من يتنازل عن شقته للمالك يكون له الأولوية فى الحصول على شقة فى الاسكان الاجتماعى الذى تشيده الحكومة على ان يكون ذلك جزءا من الحوار المجتمعى المقترح وتطبق هذه التجربة فى إحدى المحافظات التى يوجد بها عقود إيجارية قديمة على نطاق محدود كما فعلت الحكومة عند تطبيق قانون التأمين الصحى وطبقته على بورسعيد باعتبارها اصغر المحافظات تعدادا للسكان ثم يتم تقييم للسلبيات والإيجابيات ثم تعميمه تدريجيا على باقى المحافظات بعد ان تكون الحكومة قد وضعت استعداداتها لمواجهة هذه المشكلة وحلها.

يقول إن حل هذه المشكلة يكون له جوانب ايجابية على السوق العقارية فينشطها ويدفع اصحاب هذه العقارات القديمة الى إعادة النظر فى أملاكهم إما بصيانتها وترميمها أو شراء وحدات جديدة أو إعادة تأجيرها بدلا من غلقها لان الكثير من مستأجرى الوحدات القديمة يغلقونها ولايستخدمونها ويدفعون مبالغ زهيدة كقيمة إيجابية حتى ان قيمة رسوم استغلال المرافق العامة مثل مياه الشرب والكهرباء التى يدفعها هؤلاء المستأجرون تتعدى المئات من الجنيهات شهريا بينما الإيجار بضعة جنيهات معدودة على أصابع اليدين لاتزيد قيمتها منذ الخمسينات أو الستينات من القرن الماضى.

يطالب بسرعة الفصل بين العقارات القديمة التابعة لهيئة التطوير العقارى التى تختص بأعمال الصيانة والترميمات الخاصة بها والجديدة التى تختص بها وزارة الاسكان لان هناك مشكلة كبيرة اثرت على التمويل العقارى للوحدات العقارية هى ان ٧٥% من العقارات فى مصر غير مسجلة فى الشهر العقارى لذا لم يتم الاستفادة من نظام التمويل العقارى سوى ٥% فقط.

يقول ان عدد القوانين التى صدرت والأوامر الادارية والعسكرية الصادرة فى هذا الشأن منذعام ١٩٤٠ حتى الآن ١٤٠ لذا تجد بعض العمارات القديمة بها شقق للإيجار وفقا للقانون القديم وأخرى بموجب القانون الجديد الصادر عام ٩٦ والبعض الاخر تمليكا مما أوجد مشاكل نفسية واجتماعية بين الملاك والمستأجرين داخل العمارة الواحدة، مشيرا الى ان قانون انشاء رقم قومى لكل عقار الذى تم تطبيقه على الوحدات التعليمية سوف يساهم فى سرعة حل هذه المشكلة ومطلوب مشروع قانون تتقدم به الحكومة لجدية حل المشكلة.

تنشط سوق الايجارات

يؤكد رضا المنشاوى رئيس شركة للتسويق العقارى ان اعداد الوحدات القديمة المؤجرة وفقا لقانون الإيجارات القديم تزيد على مليونى وحدة وان معظم هذه الوحدات مغلقة اما لسفر شاغليها خارج البلاد أو لاقتناء اكثر من وحدة عقارية فى المحافظة الواحدة أو خارج المحافظات التى تتواجد فيها هذه الوحدات حتى ان الكثير من مستأجرى هذه الوحدات يتخذونها كمقار مؤقتة يستريحون فيها أو ينزلون فيها للمبيت لبضعة ايام ثم يغادرونها وهو يعرف حالات كثيرة لمستأجرين يساومون ملاك هذه الشقق على تركها مقابل مبالغ مالية كبيرة بعض الملاك يوافقون اذا كانت لهم مصالح ملحة فى استعادة الشقة كأن يزوج فيها ابنته أو ابنه أو يعيد تأجيرها الى مستأجر يدفع له مبالغ كبيرة فيتقاسمها المستأجر مع المالك.

يضيف ان تسليم هذه الشقق الى ملاكها ينشط سوق العقارات للتأجير وفقاللقانون الجديد خاصة بين الشبان المتزوجين حديثا لان اسعار التمليك تعتبر مرتفعة وفوق مقدرة هؤلاء مؤكدا ان ترك الوضع على ماهو عليه يهدر قيمة هذه الشقق التى اصبح معظمها مهددا بالانهيار نتيجة حرمانها من اعمال الصيانة

ذات الاتجاة يجسده رجال القانون الذين اكدوا ان الوضع الحالى يغلب عليه طابع اللاتوازن فى العلاقة بين الطرفين المالك والمستأجر والنتيجة قضايا بالآلاف مكدسة امام المحاكم ونزاعات جنائية ومدنية لاحصر لها وطرحوا مقترحات للحل خاصة موضوع التوريث الذى اقرته المحكمة الدستورية العليا للابن أو الابنة بشروط.

يقول د . حسام لطفى استاذ القانون المدنى بحقوق القاهرة : ان الوضع الحالى للعقارات القديمة المؤجرة للأفراد غير متوازن فيه إجحاف بحقوق الملاك خاصة موضوع التوريث الذى ألغته المحكمة الدستورية العليا وقصرته على ظروف معينة مشيرا الى ان الحكومة لابد ان يكون لها موقف حاسم ونهائى بشأن هذه القضية بعدما اصبحت المحاكم بجميع درجاتها مكدسة بقضايا الايجارات بل هناك قضايا جنائية كثيرة ترتبت على هذه الجزئية نتيجة المنازعات المستمرة بين الملاك والمستأجرين لذا لابد ان تكون هناك خطوة ايجابية فى هذا الشأن بعد ان قالت المحكمة الدستورية العليا كلمتها بحكم تاريخى .

رد الأراضى إلى ملاكها

اما د. احمد الصاوى استاذ الإجراءات والمرافعات بحقوق القاهرة فيقول : إن هذه القضية تمس الأمن القومى لابد للحكومة ان تسرع فى حلها فهو يقترح زيادة القيمة الإيجارية ١٠ أمثال القيمة المؤجرة ويمنح المستأجر فترة انتقالية ٣ الى ٥ سنوات ليبحث فيها عن شقة جديدة أو يجرى تسوية مع المالك كما فعلت الدولة فى موضوع تأميم الاراضى الزراعية الذى حدث فى الستينات من القرن الماضى فى عهد الرئيس الراحل جمال عبدالناصر وتم ردها الى أصحابها بعد ان منحت الدولة المستأجرين مهلة ٣ سنوات لان هذه المشكلة يترتب عليها مشاكل اجتماعية كثيرة بين الطرفين علاوة على تكدس رولات. المحاكم بكم كبير من القضايا.

إلغاء التوريث

اما وليد عبدالنبى عبدالحليم المحامى بالنقض فيقول إن الحكومة يجب ان تتحرك بعد حكم الدستورية العليا الذى ألغى التوريث فى عقود الإيجارات القديمة غير السكنية حيث منح المالك زيادة القيمة الإيجارية ومنحت المستأجر فترة انتقالية ٥ سنوات بعدها تسلم الوحدة الإيجارية الى المالك فى اليوم الجديد من العام السادس اذا رفض المستأجر التنفيذ يلجا المالك للقضاء يطالب بفسخ العقد وطرد المستأجر وتسليم الشقة ومقابل حق الانتفاع بعد انقضاء المهلة المقررة للتسليم والتعويض المادى عن التلفيات بالعين المؤجرة.

يضيف ان المحكمة الدستورية فى حكمها الصادر عام ٢٠٠٢ ألغت التوريث للحفيد واشترطت عدة شروط للتوريث للابن أو الابنة على رأسها ان يكون الوريث مقيما فى الشقة وقت وفاة المستأجر الاصلى ويلتزم بتنفيذ الشروط للإيجار منها سداد القيمة الإيجارية فى ميعادها المقرر والا يستخدم الشقة فى غير الأغراض السكنيةالمقررة أو يحدث بها اى تغييرات جوهرية تضر بالمصلحة العامة للعقار أو يؤجرها من الباطن دون موافقة صريحة من المالك.

يطالب الحكومة بإنشاء صندوق يدعم المستأجر حال تركه للشقة القديمة يكون موارده من الضرائب العقارية أو المخالفات التى تفرض على العقارات المخالفة التى يتصالح أصحابها مع الحكومة لادخال المرافق العامة لها وأحقية هؤلاء المستأجرين الذين يتركون الشقق القديمةفى حجز شقق بالاسكان الاجتماعى مع الاستمرارية فى زيادة القيمة الإيجارية للمساكن القديمة مشيرا الى ان الحكومة شعرت بالظلم الواقع على عاتق اصحاب الشقق القديمة المؤجرة وفقا للقوانين القديمة التى تطبق منذ الأربعينيات من القرن الماضى فأصدرت القانون ٤ لسنة ٩٦ الذى يمنح حرية العلاقة التعاقديّة بين المالك والمستأجر فلماذا لاتلجأ الى الحل الجذرى لأصحاب الإيجارات القديمة ماقبل هذا القانون ؟!

خاصة فى ظل طرح اعداد كبيرة من الشقق السكنية فى الاسواق حاليا لان اصحاب هذه الوحدات القديمة فى وضع انسانى سيئ نتيجة تجميد أسعار الإيجارات وتوريث هذه الوحدات .