الاختصاص القضائى .. وثغرات قانون الإيجار الجديد

اثبت التطبيق العملى للقانون رقم ــ 4 ــ لسنة ــ 1996 ــ والخاص بعقد الايجار الجديد ، وجود ثغرات فى مواد القانون تثير مشكلات بين طرفى العلاقة الايجارية، ومنها عدم سداد المؤجر لايجار الوحدة السكنية، أو عدم اخلائها بعد انتهاء مدة التعاقد، فقد أحال القانون النزاع بين الطرفين للقانون المدني، او الامور المستعجلة وفقا لاتفاق الطرفين ضمن بنود التعاقد ؛

ولكن مطلوب تعديل تشريعى ينص صراحة على اختصاص القضاء المستعجل بالنظر فى مثل هذة الاشكالية خاصة مع توافر ركن العجلة فى طبيعة النزاع؛ خاصة أن القانون شجع على طرح الوحدات السكنية المغلقة للايجار محدد المدة، بما يسهم فى حل مشكلة الاسكان ومواجهة الغلو فى اسعار وحدات التمليك.

ثغرات القانون الحالى

بصدور القانون رقم ــ 4 لسنة 1996 ــ والذى احال العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستأجر الى القانون المدني، استبشر المواطنون خيرا بهذا القانون الذى الغى حقبة من القوانين الاستثنائية، التى حكمت العلاقه الايجاريه لسنوات طويلة، والتى منى فيها المؤجر بالغبن البين، ولكن التطبيق العملى لهذا القانون تبينت فيه ثغرات عده، هكذا تحدث الخبير القانونى ياسر عبد اللاه محمد قائلا: من ثغرات هذا القانون على سبيل المثال، حالة انتهاء العلاقة الايجارية وان كانت هذه الحاله تم علاجها بالقانون رقم 137 لسنة، 2006 والذى نص فيه على ان عقد الايجار الموثق بالشهر العقارى يحصل على الصيغة التنفيذية ويتم تنفيذ الاخلاء دونما الحاجه الى حكم قضائي.

ولكن هناك ثغره أخرى لم يعالجها هذا القانون وهى حالة عدم سداد القيمة الايجارية، ففى هذه الحالة فان المؤجر لو ذهب الى القضاء الموضوعى طالبا فسخ عقد الايجار وطرد المستاجر لعدم سداد القيمه الايجاريه، ففى هذه الحاله سيتم فتح الباب للمماطلة والتسويف واضاعة حق المؤجر ووقوع الظلم البين عليه، لان فى مثل هذه الحاله حتى يستطيع المؤجر الحصول على حكم قضائى موضوعى نهائي، بطرد المستأجر قابل للتنفيذ فانه سيمكث عدة سنوات قد تصل الى خمسة او ست سنوات، او ربما اكثر فى حين ان العلاقة الايجارية مدتها قد تكون سنه او سنتين او ثلاثه على الاكثر، ففى هذه الحالة سيظل المستاجر مقيما بالوحدة السكنية موضوع عقد الايجار دون ان يدفع القيمه الايجارية مدة قد تزيد فى اغلب الاحيان عن مدة العلاقه الايجاريه ذاتها، أليس فى ذلك ظلم فادح للمؤجر؟!. ان هذا ليس ظلما للمؤجر فحسب وانما ايضا يعتبر اهدارا لحجية للقانون رقم ــ 4 ــ لسنة 1996 ــ وتفريغا لمضمونه واعادة العلاقة الايجارية الى أسوأ ما كانت عليه قبل القانون رقم ــ 4 لسنة 1996

ضرورة اختصاص القضاء المستعجل

لذلك ارى علاجا لهذه الثغرة وتحقيقا للعدالة بين طرفى العلاقة الايجارية، اصدار تشريع ينص صراحة على أختصاص القضاء المستعجل بنظر الدعاوى الناشئة عن العلاقة الايجارية المبرمة فى ظل القانون رقم ــ 4 لسنة 1996. وحتى صدور هذا التشريع نهيب بقضائنا المستعجل نظر هذة الدعاوي، حيث انها يتحقق فيها شروط الاستعجال من رجحان وجود الحق وتحقق الاستعجال، وذلك من ظاهر الاوراق دون المساس بأصل الحق . فالمؤجر عندما يلجأ للقضاء المستعجل طالبا طرد المستاجر لعدم سداد القيمة الايجارية، ولم يقدم المستأجر الايصال الدال على السداد فان الشرط الفاسخ للتعاقد قد تحقق، وعليه يجب اجابة المؤجر لطلبه خصوصا اذا كان عقد الايجار منصوصا فيه على اختصاص القضاء المستعجل بنظر النزاعات الناشئة عن هذا العقد.