أثار ملف الإيجار القديم في مصر جدلاً واسعاً خلال السنوات الماضية، وسط مطالبات بإعادة النظر في القوانين المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر، والتي تعود جذورها إلى عقود مضت، وفي خطوة قانونية بارزة، أصدرت المحكمة الدستورية العليا مؤخراً حكماً تاريخياً بشأن عدم دستورية بعض مواد قانون الإيجار القديم، لاسيما المتعلقة بعقود الإيجار للأشخاص الاعتبارية في غير غرض السكن، ويأتي هذا الحكم ليمهد الطريق أمام تعديلات تشريعية جوهرية تسعى الحكومة إلى إقرارها، بهدف تحقيق التوازن بين حقوق المالكين والمستأجرين، في ظل متغيرات اقتصادية واجتماعية متسارعة.
موضوعات مقترحة
حكم المحكمة الدستورية العليا
وفي هذا الصدد، يقول الخبير القانوني الدكتور وائل نجم، وتأتي هذه التعديلات بعد حكم المحكمة الدستورية العليا وتتناول عدة نقاط رئيسية:
1- الوحدات المغلقة وغير المستغلة؛ حيث سيتم السماح بسحب هذه الوحدات لصالح الملاك، مما يسهم في تحسين استغلال الموارد العقارية.
2- معالجة الوضع الحالي لأكثر من 450 ألف وحدة مغلقة، وضمان إعادة استخدامها بشكل أكثر كفاءة.
تعديلات قانون الإيجار القديمتقسيم المستأجرين إلى ثلاث فئات
وتابع: هذه التعديلات الجديدة تعمل على تقسيم المستأجرين إلى ثلاث فئات في قانون الإيجار القديم لضمان تحقيق العدالة الاجتماعية وهي:
الفئة الأولى "الشقق المغلقة وغير المستغلة"
تشمل الوحدات التي تُترك دون استخدام أو تُحرم الملاك من الاستفادة منها.
التعديلات تهدف إلى استعادة هذه الوحدات لصالح الملاك، مما يعزز من كفاءة الاستخدام العقاري
الفئة الثانية "المستأجرون ذوو القدرة المالية"
وتضم هذه الفئة المستأجرين الذين يمكنهم تأمين سكن بديل دون صعوبات مالية.
نظام إلكتروني حكومي يساعد في تقييم القدرة المالية لتطبيق زيادات إيجارية تتناسب مع دخلهم.
الفئة الثالثة "المستأجرون غير القادرين"
تشمل المواطنين الذين لا يستطيعون تحمل زيادات كبيرة في الإيجار أو توفير سكن بديل.
سيتم منحهم فترات انتقالية طويلة مع زيادات إيجارية تدريجية لضمان الوصول إلى قيمة عادلة، مع دعم حكومي مباشر لهذه الفئة.
اقرأ أيضا:
منصور: البرلمان لن يقر قانونًا يضر بالمجتمع.. وعدم صدور تشريع جديد خاص بالإيجار القديم يضر بالمالك والمستأجر
متحدث الحكومة: سنوفر بدائل سكنية بأسعار مقبولة للمتضررين من تعديلات قانون الإيجار القديم
تعديلات قانون الإيجار القديمضوابط لتحديد الأجرة السكنية في التعديلات الجديدة
ولفت أن هناك ضوابط لتحديد الأجرة السكنية في التعديلات الجديدة؛ حيث ستضع التعديلات المنتظرة معايير جديدة لتحديد قيمة الإيجار بناءً على عدة عوامل:
1- تصنيف المنطقة السكنية:
سيتم تحديد قيمة الإيجار وفقًا لموقع الوحدة السكنية ومستوى المنطقة الاجتماعية.
على سبيل المثال تختلف أسعار الإيجار بين شقق تقع في حي الدقي أو العجوزة وشقق في إمبابة وبولاق الدكرور.
2- ربط الإيجار بالضرائب العقارية:
ستُعتمد التقييمات المسجلة لدى الضرائب العقارية كمرجع عادل لتحديد قيمة الإيجار.
هذا الإجراء يضمن التوازن بين الملاك والمستأجرين ويعكس قيمة العقار الفعلية.
التعديلات التي طرأت على قانون الإيجار القديم
وأضاف الخبير القانوني، وإذا نظرنا إلى المدة التي تم تحديدها وفقاً للتعديلات التي طرأت على قانون الإيجار الجديد، فقد أعطى قانون الإيجار الصادر عام 1996 حرية التعاقد لكلٍ من المالك والمستأجر فيما يتعلق بمدة التعاقد، حيث ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المنصوص عليها في العقد، ويمكن تجديد هذه المدة في حال اتفاق الطرفين على ذلك.
تعديلات قانون الإيجار القديموأوضح الدكتور وائل نجم، إنه وفقاً لقوانين الإيجارات الجديدة إذا لم يتم تحديد المدة في العقد فإن الإيجار يعتبر منعقداً لفترة دفع الإيجار، وإذا رغب أحد الطرفين إنهاء التعاقد فعليه إخطار الطرف الآخر، لافتًا أن قانون الإيجار الجديد لم يقم بتحرير مدة التعاقد فقط، ولكنه حرر أيضاً قيمة الإيجار لتصبح بالاتفاق بين المالك والمستأجر ويتم تدوينها في عقد الإيجار، كما يمكن أن تخضع هذه القيمة لزيادة سنوية يتم الاتفاق عليها.
قيمة الزيادة السنوية المركبة ثابتة
وواصل، أما فيما يتعلق بالوحدات غير السكنية، فوفقاَ للقانون رقم 14 لعام 2001 فإن قيمة الزيادة السنوية المركبة ثابتة تعادل نسبة 1٪ أو 2٪ (حسب تاريخ إنشاء الوحدة).
ووفقًا للمادة 559 في القانون المدني، تبلغ مدة العقد في قانون الإيجار الجديد 3 سنوات فقط وما يزيد عن ذلك يجب أن يتم بمعرفة وترخيص من السلطة القانونية المختصة.
ويتم تحديد مده زمنيه لإنهاء الإيجار وفقا للتعديلات على قانون الإيجارات القديم يتم تحديد مدة زمنية لإنهاء العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر لغير غرض سكني. وبموجب هذا القانون، تخضع جميع الوحدات المؤجرة لزيادة سنوية حتى عام 2027.
ويحق للمالك زيادة الإيجار القديم بنسبة 15% خلال 5 سنوات للوحدات السكنية، ويتم توريث عقد الإيجار القديم إلى الورثة ولا ينتهي عقد الإيجار بوفاة المستأجر أو المؤجر وذلك تبعًا لما نص عليه قانون الإيجارات القديم والجديد المحرر في أحكام القانون المدني رقم 4 لسنة 1996
وعلى الورثة إبداء الرغبة في استكمال التأجير أو إنهائه خلال مدة لا تتجاوز 6 أشهر من تاريخ الوفاة.
الدكتور وائل نجم الخبير القانونيملف شائك
وأوضح الدكتور وائل نجم، أن الدولة اقتحمت بشجاعة ملفا شائكا والجميع كان يخشي فتح هذا الملف ورغم كثرة ما يثار حول قانون الإيجار القديم والجديد، إلا أن الأمر ليس بالسوء الذي قد يظنه البعض، فالبرلمان يعمل جاهداً للوصول إلى ما يحقق العدالة ويرضي أصحاب العقارات الذين يشعرون بضياع حقوقهم تحت قانون الإيجار القديم، ويرضى أيضاً المستأجرين الذين يخافون أن يجدوا أنفسهم بلا مأوى دون سابق إنذار.