قال المحامي والخبير الحقوقي عبد الرازق مصطفى، إن الحكم الذي أصدرته المحكمة الدستورية العليا المقضي بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر يمكن أن يؤدي إلى تغييرات كبيرة في قيمة الأجرة الشهرية، مما يؤثر على ملايين السكان الذين يعيشون في الشقق السكنية.
موضوعات مقترحة
وأضاف عبد الرازق مصطفى: هذا الحكم يمثل للمواطنين منحنى هاما جدا في تحسين العلاقة بين المالكين والمستأجرين، في حالة إذا أصدر المجلس التشريعي قرارا واضح المعالم ليس به لبس نهائياً لأن شريحة كبيرة من المجتمع المصري ينطبق عليها القانون وتباعته، في ظل ظروف اقتصادية غير مستقرة، لذلك نصت المحكمة أن يصدر المجلس التشريعي كيفية تطبيقه وإنفاذه.
ما مدى تأثير حكم الدستورية العليا على حياة المواطنين؟
وأوضح عبد الرازق أن الحكم الذي أصدرته المحكمة الدستورية العليا يمكن أن يؤثر بشكل كبير على العلاقة بين المالك والمستأجر، خاصة في ظل ظروف اقتصادية غير مستقرة. مؤكدا أن الحكم يمكن أن يؤدي إلى:
1- تعزيز حقوق الملاك في مواجهة الإجراءات القانونية التي قد تتضمن رفع القيمة الإيجارية أو إنهاء عقد الإيجار دون سبب واضح.
2- تقليل الأمان القانوني للمستأجر واحتفاظه بحيازة البيت للغرض السكنى، خاصة إذا كانت الظروف الاقتصادية تجعل المستأجر يواجه صعوبات مالية.
3- تعقيد المسار القانوني بين المالك والمستأجر، مما يجعل الحلول السلمية للنزاعات أكثر صعوبة.
4- تأثير على السوق العقاري بشكل عام، حيث يمكن أن يؤدي إلى تراجع الثقة بين المالكين والمستأجرين، مما يؤثر على الاستثمارات والتنمية العقارية.
وطالب بطرح حلول عملية للأمر بخطوات سريعة مثل:
1- الحوار والتفاوض المفتوح بين المالكين والمستأجرين يمكن أن يساهم في إيجاد حلول وسطى ترضي الطرفين، وقد تشمل الحلول الممكنة تسوية جزئية للأجرة أو تمديد فترات السداد.
2- تدخل مجلس النواب بتشريعات جديدة يمكن أن يساعد في تنظيم العلاقة بين الطرفين بشكل أكثر إنصافًا، مع تقديم حماية لكل من المالك والمستأجر.
3- يمكن أن تقدم الحكومة أو الجهات المعنية دعمًا ماليًا للأسر التي تواجه صعوبات مالية، مما يمكن أن يساعد في تخفيف الضغوط على المستأجرين وفي نفس الوقت ضمان دخل مستدام للمالكين.
4- اللجوء إلى الحلول القانونية مثل التوسط أو التحكيم يمكن أن يكون طريقة فعالة لحل النزاعات بين المالكين والمستأجرين دون الحاجة إلى اللجوء إلى المحاكم.
5- تقديم الحوافز للمالكين لتحسين العقارات يمكن أن يؤدي إلى زيادات معقولة في الأجرة مع توفير منازل أفضل للمستأجرين.
وتابع عبد الرازق مصطفى المحامي والخبير الحقوقي أن الحلول الفعالة تتطلب التعاون بين جميع الأطراف المعنية لضمان تحقيق توازن بين حقوق المالكين واحتياجات المستأجرين.
وأصدرت المحكمة الدستورية العليا برئاسة المستشار بولس فهمي، حكما تاريخيا ومهما لملايين المواطنين، من الملّاك والمستأجرين، بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.
وقالت المحكمة الدستورية في حيثياتها إن ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضى عقود على التاريخ الذي تحددت فيه "يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية".
ويبدأ تطبيق أثر الحكم من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي (الدورة البرلمانية الخامسة لمجلس النواب القائم).
وأعملت المحكمة سلطتها في ذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن السكنية.
تفاصيل حكم المحكمة الدستورية العليا الخاص ببعض بنود القانون الذي ينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
شيدت المحكمة قضاءها على أن القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن السكنية تنطوي على خصيصتين: الأولى هي الامتداد القانوني لعقود إيجارها، والثانية التدخل التشريعي في تحديد أجرتها.
وذكرت المحكمة أن امتداد العقد وتثبيت الأجرة "ليس عصيًا على التنظيم التشريعي" فإذا كان الامتداد القانوني قد حدد نطاقًا بفئات المستفيدين من حكمه، دون سواهم، فإن تحديد الأجرة يتعين دومًا أن يستند إلى ضوابط موضوعية تتوخى تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية.
وشددت المحكمة الدستورية العليا على وجوب أن يتدخل المشرع لإحداث هذا التوازن.
ودعا في حيثياتها إلى توازن التشريع "فلا يمكّن المؤجر من فرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن يأويه، ولا يهدر عائد استثمار الأموال - قيمة الأرض والمباني - بثبات أجرتها بخسًا لذلك العائد فيحيله عدمًا".
وأضافت المحكمة أن النصين المطعون عليهما قد حظرا زيادة الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7٪ من قيمة الأرض عند الترخيص، والمباني طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء.
ويكون مؤدى ذلك "ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضى عقود على التاريخ الذي تحددت فيه، ولا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم، وهو ما يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية".
الأثر المستقبلي لحكم المحكمة الدستورية العليا
وأعملت المحكمة الرخصة المخولة لها بمقتضى المادة (49) من قانونها وحددت اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لأعمال أثر حكمها.
## ##