تكرار ظاهرة انهيار العقارات والتي كان آخرها انهيار عقار المعمورة بالإسكندرية والذي تسبب في وفاة إحدى الفتيات أثناء سيرها بالقرب من العقار المنهار، مشهد متكرر على التوالي في الإسكندرية وتكرر أيضًا في مصر الجديدة حدائق القبة وغيرها من الأماكن، والإنسان هو من يدفع ثمن مسلسل انهيار العقارات المتكرر الناتج عن تكاسل وفساد المحليات، وربما في عدم وجود آليات لسرعة وتفعيل القوانين، أيضًا المالك للعقار يعتبر مشاركًا أساسيًا في انتشار الظاهرة، ولكن قد يجد المواطن قيودًا مادية لا تمكنه من ترميم العقار.
موضوعات مقترحة
ووفقًا لخبراء فإن وجود بروتوكول تعاون بين المجتمع المدني وكافة الجهات المعنية قد يسهم في إعادة تطبيق نموذج تطوير منطقة بشاير الخير بالإسكندرية التي نصت على مشاركة منظمات المجتمع المدني وغيرة من الجهات الأخرى لإعادة ترتيب المنطقة، حتى لا تتحول ظاهرة سقوط العقارات في مصر إلى قنبلة موقوتة تتسبب في زيادة أعداد الضحايا أسفل أنقاض العقارات المخالفة والآيلة للسقوط.
إزالة العقارات الآيلة للسقوط بتنفيذ بروتوكول بين الجهات المعنية
في البداية، يقول المهندس أحمد السجيني، رئيس لجنة الإدارة المحلية بمجلس النواب، إن ملف العقارات الآيلة للسقوط يتطلب تنفيذ بروتوكول مشابه لما قام به صندوق التنمية الحضارية الذي بدأ بتطوير العشوائيات الخطرة، ولكنه حصل على تمويل كبير ولكنه تمويل ليس من الخزانة العامة، ولكنه تم من خلال المعادلة التمويلية، وكذلك نشير إلى أن نموذج المشروع الحضاري المعروف باسم بشاير الخير في الإسكندرية قد شارك فيه المجتمع المدني إلى جانب الجهات المصرفية مع الإسكان، وكذلك إحدى الجهات السيادية أي كانت ملحمة تدخلت في حل أزمة كبيرة؛ لذلك ملف العقارات يحتاج لمثل هذا البروتوكول الذي تم في نموذج بشاير الخير في الإسكندرية.
النائب أحمد السجيني العقارات الآيلة للسقوط ميراث قديم منذ 70 عامًا ولا يرتبط بالموازنة العامة للدولة
وفي سياق متصل، أكد أحمد السجيني رئيس لجنة الإدارة المحلية بمجلس النواب، أن العقارات الآيلة للسقوط يعتبر ميراثًا ثقيلًا ورثته الدولة المصرية الحالية نتيجة تراكم البناء المخالف على مدار الـ 70 عاما الماضية، ولذلك يعتبر أمرًا طبيعيًا عندما يتم إنشاء عقارات غير مطابقة لمواصفات الدولة، أن يكون مع أقل هزة أرضية أو بسبب بعض التغيرات المناخية من أعاصير أو سيول تسبب انهيار في هذه العقارات التي ليس لدينا بها حصر يجعلنا نستطيع أن الإعلان عنه لأننا لم نحصل على رقما نهائيا حول هذا الأمر.
حلول تتمثل في وجود بروتوكول ومبادرة عامة للقضاء على ظاهرة العقارات الآيلة للسقوط
ويتابع السجيني قائلا، إن حل أزمة العقارات الآيلة للسقوط لا يمكن أن يكون من خلال الموازنة العامة للدولة؛ لأنه لا توجد مظلة تشريعية تجعل الخزانة العامة تغطي أملاكًا خاصة بها عوار أو مشاكل وبالتبعية نحن نحتاج تصنيفًا لهذه العقارات لمعرفة ما هي العقارات الآيلة للسقوط التي يجب إزالتها، وما هي العقارات التي تحتاج إلى ترميم ثم تصنيف للملكيات وماهي العقارات المعروف ملاكها وغير المعروفة المالك، وماهي العقارات المؤهلة بالسكان وماهي العقارات الخالية، فمثلا محافظة الإسكندرية بها دائرة على وجه التحديد وهي مينا البصل وهي من الدوائر القديمة بها ظاهرة أن العقارات الآيلة للسقوط أساسا خالية من السكان وبالتبعية الأثر السلبي فيها سيكون على المارة، وهذه العقارات تحتاج إلى تكلفة كبيرة ومعادلة تمويلية بمبدأ المنفعة المتبادلة يشارك فيها المجتمع المدني مع الجهات المصرفية مع المحافظات والمحليات كجهة تسهيل إجراءات وليست كجهة تمويلية منفذه؛ لأن هذه العقارات تعتبر أملاكًا خاصة ولكن من خلال بروتوكول أو مبادرة عامة يسهل بدأ العمل فيها.
"ومن الحلول أيضا التي تتم الإشارة إليها، أنه تم في لجنة إدارة المحليات بمجلس النواب خلال عدة جلسات سابقة طرحنا بشأن هذا الأمر بعض المقترحات، خاصة بتعاون صندوق التنمية الحضارية، وهي أن يدخل المجتمع المدني مع جهات مصرفية مع مالك العقار وأن يتعاونوا على سبيل المثال في إعادة بناء العقار المكون من 3 أدوار بعد هدمه وإعادة بنائع بأدوار أكبر مرة أخرى تصل إلى 6 مثل أدوار على أن يعاد تسكين الأفراد التي كانت تسكن في الـ 3 أدوار من قبل، في نفس الوقت يحصل على مكسب من الـ 3 أدوار الجديدة والتي ستأتي بثمن العقار.
علاقة قانون البناء الموحد بظاهرة انهيار العقارات القديمة
ويرى أحمد السجيني رئيس لجنة الإدارة المحلية بمجلس النواب، أن التشريع لا يمثل أي عصى سحرية لأي أفه موروثة لأن هذا التشريع شأنه شأن قانون التصالح أو قانون تقنين وضع اليد 144 رقم لعام 2017؛ حيث إن التشريع هو إطار منظم، ولكن عندما يصطدم بعنصر من العناصر الرئيسية في تطبيق التشريع ألا وهو التمويل هنا نجد أن التشريع يولد ميتا؛ لأنه إذا لم تحل مسألة الماديات بحل واقعي هنا يعني أننا نتكلم عن شعارات؛ لأنها عقارات خاصة والتي يتم يصدر ضدها قرار ترميم وعمل محضر لا يلتزم به المالك معللا أن الترميم يتكلف ملايين في حين أن دخل العقار مجرد جنيهات يحصل عليها من السكان، لذلك ستصبح هناك معضلة في حل هذه الأزمة والظاهرة المتكررة منذ السنوات الماضية.
دورمنظمات المجتمع المدني
من جانبه، يتفق اللواء أسامة شعبان وكيل الإدارة العامة للحماية المدنية الأسبق، على ضرورة مشاركة المجتمع المدني في حل ظاهرة تكرار انهيار العقارات والأبراج الآيلة للسقوط، وفي حالة عدم وجود إمكانات للسكان أو مالكي العقار للبحث عن مكان آخر للسكن بديلا للعقار الذي سينهار، هنا يجب أن يكون هناك دور للشئون الاجتماعية وتقديم الدعم المالي مع تجهيز وحدات سكنية تقدم على أقساط طويلة الأمد وهنا ننادي بدور جمعيات تنمية المجتمع المتمثلة في منظمة العمل الأهلي، وأن تضم في خطط إنفاقها توفير دعم للمواطنين المتضررين من العقارات المتهالكة حتى ولو لفترة قصيرة.
اللواء أسامة شعبان "حيث إن منظمات العمل المدني في كل دول العالم تتحمل 30% والدولة تتحمل في المقابل 70 %، حيث لا يكفي أن منظمات المجتمع المدني تمنح فقط أموالًا لاتذكر، ولكن عليها أن تأخذ المتضررين من العقارات المتهالكة والآيلة للسقوط وتوفير أماكن إيواء لهم بشكل مؤقت وتشجيعهم على ترك منازلهم المتهالكة وعدم التمسك بها حتى لا تقع عليهم الكارثة وتتسبب لهم في الوفاة.
وهذا يثار تساؤل: أين دور منظمات المجتمع المدني؛ حيث إننا لم نر في أوجه إنفاقها إطلاقا توفير مساكن بديلة؟ وهذا بخلاف جهود الدولة؛ حيث إنه في جميع دول العالم لا توجد حكومة تصل إلى 100% من شعبها؛ حيث تصل الحكومات في أوروبا كلها بحد اقصى إلى 70% فقط من مواطنيها وتترك الـ30% الباقية إلى منظمات المجتمع المدني، وهنا الآن في مصر توجد فرصه من خلال وجود قانون منظمات المجتمع المدني الأهلي التي يجب أن يكون لها دور في تنسيق أوجه إنفاقها وتنسيقها مع الجهات الحكومية في هذا الأمر حتى يتمكن الفرد من تدبير حاله بعد فترة.
حلول لمواجهة ظاهرة العقارات الآيلة للسقوط وتعديل تشريعي
ويشارك اللواء أسامة شعبان وكيل الإدارة العامة للحماية المدنية الأسبق، في تقديم الحلول التي لمواجهة ظاهرة سقوط العقارات في مصر، من خلال تنفيذ القرارات الصادرة من الجهات الإدارية عبر لجنة المنشآت الآيلة للسقوط في جميع المحافظات والتي من دورها مراجعة المباني الآيلة للسقوط لإزالتها من على سطح الأرض والتي تحتاج أيضا إلى تنكيس أو ترميم حتى يظل على كفاءته.
"وفي الغالب مصر يوجد بها قرارات إزالة يمكن أن تصل إلى ملايين القرارات، ولكنها لم تنفذ وهي أحد أسباب انهيار العقارات؛ ولذلك على المحليات أن تعمل على آلية لتنفيذ قرارات الإزالة بشكل واضح وصارم، لذلك نطالب بتعديل تشريعي لسرعة البت وتنفيذ قرارات اللجان الموجودة في المحافظات التي تتولى تحديد التنكيس وترميم أو إزالة المبنى حتى سطح الأرض، وذلك للحد من ظاهرة سقوط العقارات.
ومع تنشيط اللجان في المحافظات؛ حيث إن صدور قرار وخروجه للوحدة المحلية لتنفيذها هنا يحدث تقاعس وعدم جدية في التنفيذ لذلك لابد من وجود جدية في متابعة التنفيذ وآلية التنفيذ، كما أنه لا يوجد قانون يتم إصداره إلا بوجود آليه لذلك لابد من مراجعة آليات القوانين للمحاسبة وتسريع عمل ودور اللجان وجدية قراراتها وجدية تنفيذها على الأرض، لذلك لابد من تفعيل القوانين بشكل جاد لوجود إرادة التنفيذ؛ لأن كثيرًا من القوانين لا يتم تنفيذها لعدم وجود إرادة أو آليات لتنفيذها لاعتبارها إحدى الأولويات المهمة في أي عمل.
ومن الضروري أن تستخدم المحليات أجهزة حديثة تتأسى فيها بأجهزة وزارة الداخلية في الحماية المدنية وأن تأخذها نموذجًا في العمل المنضبط حتى لا نهدر الثروة العقارية.
إنهيار العقارات ينتشر في الأماكن الشعبية والعشوائية وقانون الإزالة يحتاج إلى تفعيل
وفي سياق متصل يقول اللواء أسامة شعبان، إن تكرار ظاهرة سقوط العقارات تنتشر في القرى المصرية في المنازل والأحياء الشعبية القديمة، حيث إن صلاحية متوسط أي مبنى تكون في حدود 60 عامًا وتصل إلى 80 عامًا و100 عام، وذلك عند حسن استخدامه؛ الذي يكمن في ضمان عدم وجود تسريب من شبكات الصرف الصحي وشبكات المياه، مع ضمان تغييرها كل فترة؛ حيث إن البعض لا يجري لها صيانة مما يقلل من عمر المبنى؛ لذلك نلاحظ أن انهيار العقارات والمنشآت تبدأ من ناحية الأماكن التي يوجد صرف صحي المطابخ والحمامات.
"ولذلك قرارات الإزالة أو التنكيس يجب أن تنفذ بشكل واضح في جميع العقارات الموجودة في جميع المحافظات؛ لأنه يعتبر قانونًا؛ حيث يوجد بالفعل قانون بإنشاء اللجان في كافة محافظات مصر، وعلى هذه اللجان تنشيط وتفعيل دورها بشكل صارم وواضح، خاصة أن العقارات القديمة يسكن بها كبار السن الذين يتطلب حمايتهم، ومن هنا يجب أن تشكل لجان للمنشآت التي زاد عمرها على 60 عامًا مع وجود مراجعات لشكل المرافق والحفاظ عليها من قبل المواطن.
تعديل القانون ضرورة لتيسير إجراءات التقاضي
ويشير، إذا كان هناك تقاعس من المحليات لكن في المقابل أيضًا نجد أنه عند تنفيذ قرارات الإزالة أو التنكيس من قبل المحليات؛ حيث إنها تجد مشكلة خضوعها لإجراءات تقاضي طويلة الأمد قد تمتد لأكثر من عشر سنوات، حيث إنه في قرار التنكيس يتم التظلم إلى لجنة أعلى وهذه اللجنة للأسف تتأخر في التنفيذ؛ لأنها قد تأتي بعد عام، لذلك اللجان لابد أن يكون لها فاعلية ويصبح قرارها نهائيًا بدون مرجعية؛ لأن السير في خطوات وإجراءات التقاضي العادية قد يستغرق وقتًا زمنيًا يحدث فيه الانهيار.
دور المواطن ونقابة المهندسين وتعديل تشريعي
ويضيف اللواء أسامة شعبان أن المواطن ونقابة المهندسين لهم دور كبير في أزمة تكرار ظاهرة انهيار العقارات، حيث إن كل ساكن قبل الشروع في السكن في العقارات عليه أن يعرف ما هو عمر المبنى وفحصه وهل صادر له قرارات تنكيس أوإزالة أم لا، كما أن أي أعمال يجريها أي ساكن في التنكيس من المفروض أن تتم تحت إشراف هندسي من متخصص حتى لا يتم إزالة أي جدار أو عمود أو التسبب في زيادة أحمال على المنزل من سيراميك وخلافه؛ لأن أي حمل زائد من الممكن أن يؤثر على سلامة العقار، لذلك جميع التجهيزات والتجديدات داخل أي شقة عليها أن تخضع لإشراف هندسي واضح.
" وأن يكون لنقابة المهندسين دور في تحديد المعايير والإجراءات، وأن تنشط في هذه الجزئية الخاصة بالعقارات وتحاول أن تساعد أجهزة الدولة في هذه الأمور المصيرية.
انهيار العقارات بسبب عدم وجود دراسة في المناطق العشوائية
من جانبه يقول الدكتور تامر حنفى سيد، عضو هيئة تدريس بكلية الهندسة جامعة عين شمس واستشاري أعمال إنشائية، إن الأسباب الرئيسية في تكرار انهيار العقارات في مصر أنها بنسبة كبيرة تبنى بدون دراسة وإذا توافرت الدراسة تكون ضعيفة جدًا لا تخرج من مكاتب هندسية للتصميمات والاستشارات، وبذلك لا يراعى بها أبعاد المبنى مع حدود أرض وكنظام إنشائي، وكل ذلك يوجد في المناطق العشوائية التي يوجد بها تقصير من المحليات وعدم وجود رقابة، ويعود إلى عدم وعي أو ثقافة جيدة لمالك العقار حول ما يحدث للعقار من بداية إنشائه حتى يصل إلى مرحلة متهالكة خاصة مع زيادة الأدوار المخالفة والتي لاتحقق الأمان في المبنى.
الدكتور تامر حنفي سيد " كما أن المحليات في المناطق العشوائية مقصرة وليس لها دور أحيانًا؛ لأنها أماكن غير مخططة وتم بناؤها في فترات بها أنواع من عدم المتابعة والرقابة، وكان بها إهمال وهذا يؤكد تشييده بدون رخص أو بالبناء أكثر من الأدوار المرخص لها، لذلك لابد من وجود شهادة السلامة الإنشائية وهي التي تصدر من خلال مهندس استشاري الذي يصدرها بعد معاينة، ولكن المحليات من المفروض أنها تعتبر الجهة الرقابية لهذا الأمر، ولكن بها قصورًا في التنفيذ أيضًا، خاصة في وجود إدخال المرافق للأدوار المخالفة، وهنا المهندس في المحليات لا يستطيع أن يفعل أي شيء سوى توقيع مخالفة على المالك وعلى أساس هذه المخالفة المالك للعقار لا يستطيع التعامل مع أي جهة حكومية أو مرافق، ولكن يتم التجاوز ويتم إدخال المرافق برغم المخالفات.
وعند اتخاذ الإجراء اللازم لحماية المواطنين من التعرض لانهيار العقارات يحدث تجمهر من الأهالي، ويحدث نوع من التحدي الحكومي من المواطنين رغم أن الهدف هو الحفاظ على أرواح المواطنين، ونتاج كل ما سبق يجعل جميع العقارات القابلة للانهيار تجعلنا نعيش على قنبلة موقوتة سواء في المناطق العشوائية والشعبية.
" وكل ذلك يحدث نتيجة وجود فساد وتكاسل أو إهمال من المحليات والمحافظات التي يجب أن تهتم بإزالة الأدوار المخالفة قبل أن يسكن المواطنين في العقار حتى لا تتفاقم الأزمة خاصة في ظل أن هذه العقارات المخالفة تديرها عصابات ومافيا تتولى هذا البناء المرتفع المخالف يكونوا معروفين في المنطقة التي يتم فيها بناء هذه الأبراج المخالفة ولا أحد يمنعه وهذا نوع من الفساد.
الحل بمشاركة الإعلام والمجتمع المدني
ويقدم الدكتور تامر حنفى سيد، على الأحياء أن تقوم بحصر الأدوار المخالفة والعقارات القديمة والآيلة للسقوط، وتشكيل لجانًا تضم لجان هندسية على مستوى عال وليس مكاتب استشارية مع مشاركة المجتمع المدني والإعلام التي تعمل على التوعية للمواطنين لتعرفهم خطورة الأدوار المخالفة وخطر العقارات الآيلة للسقوط، حتى لا يقوم المواطنون بالتجمهر بدون أي وعي، على أن يتم تنفيذ الإزالات بشكل فني وعلمي لعدم إلحاق الضرر بالعقارات الأخرى.
"وأن يتم تفعيل ذلك الأمر سريعا في الأماكن التي يتكرر بها مثل هذه الحوادث؛ لأنها مناطق لا يتم فيها تنفيذ البناء بشكل سليم وآمن في الأساسات، مع متابعة جميع المحافظات وليس الاقتصار على مناطق دون غيرها.
وعلى المواطن أيضًا أن يشارك في التوعية والإبلاغ في حالة وجود مبانٍ وعقارات بها مشاكل، وألا ينساق لشراء وحدات في مناطق يتم فيها البناء بشكل عشوائي وبدون مواصفات أو تراخيص بناء ويجب السؤال عن العقار قبل الشراء فيه؛ سواء في الحي أو المحافظة، وإذا التزم المواطن هنا يضمن جميع حقوقه بذلك سيتم هجر هذه العقارات المخالفة أو الآيلة للسقوط مما يسهل من إزالتها.