Close ad

«الإيجارالقديم».. بدء تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر في هذه الوحدات بزيادة الـ 15%.. و6 حالات تستوجب الطرد

12-3-2023 | 16:37
;الإيجارالقديم; بدء تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر في هذه الوحدات بزيادة الـ  و حالات تستوجب الطردالإيجار القديم
إيمان فكري

دخل تطبيق الزيادة الثانية من قانون الإيجار القديم، على الوحدات التابعة للأشخاص الاعتبارية والذي مثل صراعًا طويلًا بين الملاك والمستأجرين، حيز التنفيذ خلال شهر مارس الجاري، وهي الزيادة التي صدق عليها الرئيس عبدالفتاح السيسي في تعديل قانون الإيجارات القديمة رقم 10 لسنة 2022، والذي ينص على زيادة القيمة الإيجارية بنسبة 15% سنويا، بدءًا من شهر مارس 2022، وتستمر بنفس النسبة حتى 2027، لتنتقل بعدها الوحدة السكنية إلى المالك بالقانون.

موضوعات مقترحة

زيادة القيمة الإيجارية بالإيجار القديم

وحددت تعديلات قانون الإيجار القديم الأخيرة، نسبة زيادة القيمة الإيجارية والمقدرة بـ15%، حيث تسري الزيادة في الإيجار القديم، على الوحدات التابعة للأشخاص الاعتبارية فقط، والواردة بالقانون الخاص بتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر 1977 و1981، ولا تسري الزيادة على الوحدات التابعة للأشخاص الطبيعيين، وذلك وفقًا لما نص عليه القانون الذي تم تطبيقه منذ أمس بعد إقراره من مجلس النواب.

من هم الأشخاص الاعتباريين؟

حددت المادة 52 من القانون المدني، الأشخاص الاعتبارية، حيث نصت على أن الأشخاص الاعتبارية، هي:

  1. الدولة وكذلك المديريات والمدن والقرى، بالشروط التي يحددها القانون والإدارات والمصالح وغيرها من المنشآت العامة التي يمنحها شخصية اعتبارية.
  2. الهيئات والطوائف الدينية التي تعترف لها الدولة بشخصية اعتبارية.
  3. الأوقاف
  4. الشركات التجارية والمدنية
  5. الجمعيات والمؤسسات المنشأة للأحكام التي ستأتي فيما يلي.
  6. كل مجموعة من الأشخاص أو الأموال تثبت لها الشخصية الاعتبارية بمقتضى نص في القانون.

وتسرى أحكام مشروع قانون الإيجار لغير غرض السكنى على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض سكني، ويهدف إلى منحهم مهلة لا تجاوز خمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون لتوفيق أوضاعها، نظرًا للتداعيات الاقتصادية الناتجة عن انتشار وباء فيروس كورونا، وبعد هذه المدة يتم إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض سكني.

متى يتم تحديد القيمة الإيجارية؟

ويتم خلال السنة الأولى من مهلة الخمس سنوات تحديد القيمة الإيجارية خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، وتزداد سنويًا وبصفة دورية آخر قيمة قانونية مستحقة وفق هذا القانون بنسبة 15% خلال السنوات الأربعة التالية، وفي اليوم التالي لانتهاء الخمس سنوات يلزم القانون المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر.

ويؤكد النائب طارق شكري، وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، أن القانون الخاص بحقوق المالك والمستأجر، يتضمن زيادة في أسعار الإيجار القديم على الأشخاص أو الكيانات الاعتبارية المستأجرة لغير أغراض السكن، حيث إنه تم إصدار القانون بناء على معطيات بعينها، منها حكم الدستورية العليا التي تؤكد ضرورة خروج هذه الكيانات الاعتبارية، والتوائم في ظل ظروف جائحة كورونا، التي لم تمكن الدولة من تنفيذ هذا القانون فور إصداره.

يذكر أن المحكمة الدستورية قضت في القضية رقم 11 لسنة 23 قضائية "دستورية" بجلستها المعقودة في الخامس من مايو سنة 2018، بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 في شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر والخاصة بعقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى، وحددت المحكمة اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخًا لإعمال أثره، أي في 15/7/2019 وهو تاريخ انتهاء دور الانعقاد لمجلس النواب.

مضاعفة القيمة الإيجارية

ويوضح وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، أن هناك مستشفيات وأماكن خدمية كثيرة كان من الصعب إخراجهم في نفس لحظة إصدار القانون، في حين يرى البرلمان أن يتم تعويض أصحاب هذه الأماكن مضاعفة القيمة الإيجارية حتى 5 أضعاف في العام الأول، خلال الفترة من مارس 2022 وحتى نفس الشهر 2023، وتقرر زيادة سعر الإيجار بشكل سنوي لمدة 4 سنوات، بزيادة 15% كل عام تنتهي خلال مارس 2027، وفي هذا العام تتحرر العلاقة تماما بين المالك والمستأجر، وحينها يحق أن يعود المكان المستأجر لصاحبه.

موعد طرد المستأجر القديم

حدد القانون موعد إخلاء الوحدة الخاضعة لتعديلات قانون الإيجار القديم، ونصّت على أنه يلتزم المستأجر بردّ العين إلى المالك أو المؤجِّر في اليوم التالي لانقضاء 5 سنوات يبدأ احتسابها من مارس 2022، وتنتهي في مارس 2027، وهو الموعد الفعلي لتطبيق القانون.

وإذا امتنع المستأجر عن تسليم الوحدة والإخلاء، يحق للمالك أو المؤجِّر أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار، إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء في الموعد المقرر.

حالات طرد المستأجر القديم

كما حدد قانون الإيجار القديم عددًا من الحالات التي يتم فيها طرد المستأجر، دون الحاجة إلى التعديلات الجديدة، وإنما بموجب مخالف القوانين القائمة، وهذه الحالات يوضحها الخبير العقاري، الدكتور الحسين حسان، فيما يلي:

  1. يتم طرد المستأجر في حالة الإضرار بالعين المؤجرة "جنحة إتلاف مِلك الغير".
  2. يتم طرد المستأجر في حالة التخلف عن سداد القيمة الإيجارية لأكثر 15 يومًا، ويتم الإنذار ثم فسخ العقد.
  3. يتم طرد المستأجر في حالة عدم سداد ملحقات المبنى من أجرة السلم والبواب والمياه والكهرباء.
  4. يتم طرد المستأجر في حالة استخدام الوحدة السكنية في أعمال منافية للآداب.
  5. يتم طرد المستأجر في حالة تغيير نشاط الوحدة السكنية دون موافقة المالك.
  6. يتم طرد المستأجر في حالة التنازل عن الشقة للغير دون موافقة المالك.

متى يفسخ عقد الإيجار الجديد؟

أما عن موعد فسخ عقد الإيجار القديم، فمن المقرر أن يكون في مارس 2027، في اليوم التالي لمرور 5 سنوات على إصدار تعديلات قانون الإيجار القديم، حيث نص القانون على أن ينتهي عقد الإيجار وترد الوحدة إلى المالك بعد مرور 5 سنوات من صدور القانون، وهي الفترة الانتقالية التي كانت تدور حولها فلسفة التعديلات الأخيرة، لإيجاد التوازن ما بين المالك والمستأجر.

وينطبق فسخ عقد الإيجار القديم على الأشخاص الاعتباريين أيضًا، ولا يطبق الإخلاء على الوحدات السكنية أو على المحلات التجارية والورش الفنية التابعة للأشخاص الطبيعيين.

هل تطبق الزيادة على الوحدات السكنية؟

ويؤكد الخبير العقاري، أن الزيادة الجديدة لا تطبق في الإيجار القديم إلا على الوحدات غير المعدة لغرض السكنى، فلا تشمل الزيادة المستأجرين القاطنين في وحدات سكنية، حيث لم يصدر إلى الآن أي تعديلات تخص الإيجار القديم فيما يتعلق بالوحدات السكنية، واقتصرت التعديلات فقط على الوحدات الإدارية.

وبالنسبة للمحلات التجارية والورش الصناعية، فلا تدخل تلك الحالات ضمن الزيادة الجديدة في الإيجار القديم، إذا كانت مملوكة لأشخاص طبيعيين، أما في حالة إذا كانت المراكز التجارية أو المحلات مملوكة لأشخاص اعتباريين، فتطبق عليهم زيادة الـ 15%.

كلمات البحث
اقرأ أيضًا:
الأكثر قراءة