Close ad

حقيقة ركود السوق العقارية.. و5 نصائح من الخبراء قبل الشراء

13-9-2022 | 18:33
حقيقة ركود السوق العقارية و نصائح من الخبراء قبل الشراءعقارات المدن الجديدة

أجمع خبراء الاستثمار العقارى على عدم وجود ركود عقارى خلال الفترة الحالية لكن هناك تباطؤًا وانخفاضًا فى مبيعات الشركات، مبررين ذلك بحالة الترقب والحذر السائدة حاليًا، بالإضافة إلى انخفاض القوة الشرائية للمواطنين نتيجة عدم وجود ملاءات مالية تناسب الأسعار الحالية للعقارات.

وطالب خبراء التطوير العقارى بإعادة النظر مرة أخرى  فى التمويل العقارى ورسم علاقة جديدة بين البنوك والشركات والعملاء خاصة مع تطورات أوضاع السوق العقارى مؤكدين وجود فجوة تمويلية كبيرة فى مختلف المشروعات العقارية

يأتى ذلك فيما اتفق الخبراء على أن الاستثمار العقارى مازال هو الوعاء الإدخارى الآمن خلال الفترة الحالية وأن هناك حالة من الفلترة للشركات حاليا بحيث لاتستطيع سوى الشركات الكبيرة والتى لديها ملاءة مالية كبيرة على الصمود والاستمرارية.

أحمد عبدالسلام: الوضع الحالى للسوق فلتر الشركات غير الجادة.. ومدن شرق القاهرة تستحوذ على نصيب الأسد فى عمليات الشراء

 وقال المهندس أحمد عبدالسلام إستشارى التطوير العقارى إنه لايوجد حاليا ركود عقارى لكن هناك انخفاض وتباطؤ فى أعمال البيع لدى الشركات نتيجة انخفاض القوة الشرائية لدى المواطنين.

وقال "عبدالسلام" أن الإقبال على الشراء والاستثمار اتجه خلال الأعوام القليلة الماضية للعاصمة الإدارية الجديدة بنسبة لاتقل عن 50% من حجم المبيعات بمختلف مناطق الاستثمار العقارى وذلك نتيجة التيسيرات التى أقرتها الدولة ممثلة فى شركة العاصمة الإدارية على المستثمرين من تخفيض قيمة المقدمات  وبالتبعية كانت هناك تيسيرات على المواطنين الراغبين فى الشراء والاستثمار.

وأشار إلى حدوث فلترة لشركات الاستثمار العقارى والمطورين عقب قرار إدارة شركة العاصمة الإدارية برفع مقدم الحصول على الأراضى إلى 20% حيث تسبب هذا القرار فى صمود واستمرار الشركات التى لديها ملاءة مالية كبيرة وهروب الشركات الصغيرة.


أحمد عبد السلام

واستبعد استشارى التطوير العقارى حدوث ركود عقارى نتيجة الثقة الكبيرة والثقافة السائدة لدى جموع المواطنين بأن الاستثمار فى النشاط العقارى مازال هو الوعاء الإدخارى الآمن بمختلف العصور والأزمان.

وأضاف أن مدن شرق القاهرة مازالت تستحوذ على نصيب الأسد فى وجهات الاستثمار العقارى لقربها من العاصمة الإدارية الجديدة فيما تسجل مناطق الساحل الشمالى أعلى عوائد للاستثمار فى الوقت الحالى نتيجة أعمال التنمية والتطوير التى تنفذها الدولة بهذة المناطق متوقعا حدوث إقبالا كبيرا لدى المواطنين على الاستثمار بمناطق الجلالة والعين السحنة خلال العامين المقبلين نتيجة لقرب هذة المناطق بشكل كبير من العاصمة الإدارية.

وطالب المهندس أحمد عبدالسلام المواطنين الراغبين فى الشراء والاستثمار العقارى حاليا بالشراء من مشروعات قائمة بالفعل تجنبا للوقوع فى مخاطر كبيرة كما طالبهم بالشراء من الشركات التى لديها حزمة مشروعات وسابقة حبرة بقطاع الاستثمار العقارى.

علياء النجدى: لابد من تعديلات على أنظمة التمويل العقارى للبنوك ورسم علاقة جديدة بينها وبين الشركات والعملاء

إقبال كبيرعلى الاستثمار فى العقار الفترة القادمة خاصة مع انخفاض أسعار الفائدة بالبنوك

ومن جانبها قال علياء النجدى خبيرة التطوير العقارى أنه يجب أن نعترف بأن القطاع العقارى أثبت قوته وصموده أمام كافة التحديات و كل المعطيات و التطورات الجديدة التى استغلها لإيجاد حلول وآليات جديده ساعدته على تطويرنفسه للأفضل و التغلب على سلبياته ليوازى النماذج الناجحة فى بلاد أخري و يصبح داعم أساسي للاقتصاد الوطنى .

وأضافت أن هناك آلية من الآليات التي يجب النظر إليها في ظل الظروف العالميه الحاليه خاصة مع تطورات السوق الحالية وهي العلاقة التمويلية بين المطور و المستهلك والتي سلكت مسلكا سلبيا يخص المطور، حيث أن أنظمة التقسيط طويلة المدى التى اتجهت عدد من الشركات إلى تقديمها والتي تشكل تهديدا لما يواجهه من ارتفاع قيمة الفائدة ومواد البناء ومواجهة تطورات السوق بالاضافة إلى إلتزامات أمام العميل من معايير ومواصفات يجب أن يوفيها ، فهي تفقد الشركة أكثر من 50% من قيمة الوحدة قبل مرحلة التسليم خلال مدة 3 أو 4 سنوات، وهى المدة التى يتم خلالها إنشاء المشروع ، مما يؤثر على الأرباح المخطط لها.


علياء النجدي

وأشارت إلى وجود فجوة كبيرة فى تمويل مشروعات العقارات، حيث تحتاج شركات التمويل العقارى إلى تعديل الأنظمة الخاصة بها بما يتوافق مع المتطلبات الحديثة للسوق العقارية، هذا إلى جانب عدم قيام البنوك بتمويل المشروعات العقارية بشكل كبير وذلك لأن أغلبها بنوك توريق وليست بنوك تصنيع ، فمثلا قام قطاع البنوك بتمويل مشاريع عقاريه بحوالى فقط 8 مليارات جنيها لعام 2021 وهذا يعتبر حجم قليل جدا بالنسبه لحجم السوق العقاري المصري.

وأوضحت "النجدى" أنه لدعم قطاع الاستثمار العقاري في مصر وتنشيط السوق المحلي يجب أن نبدأ فى تكوين و رسم علاقة جديدة بين العناصر الاساسية فى السوق المصري " المطور و المستهلك و البنوك " بما يتماشي مع معطيات و تطورات السوق الحالية ،ليعمل على تقوية وتغير مفهوم و ثقافة التمويل العقارى مما يعنى ضخ عملاء جدد فى المنظومة، ومنح تمويلات بشكل أكبر للأفراد وليس لكيانات التطوير.

وحول الأماكن الأكثر إقبالا ووجهة المصريين الراغبين في الشراء حاليا هل شرق القاهرةأم غرب القاهرة أم الساحل الشمالي أم السخنة والجلالة قال علياء النجدى" أن الاقبال يتنوع حسب احتياج العملاء وفئاتهم وكذلك توقيت الشراء، مشيرة إلى ان منصات البيع رصدت وجود إقبال على 5 مناطق، تضمنت التجمع الخامس و6 أكتوبر والشيخ زايد ومدينة نصر والشروق. ويرجع هذا التنوع في الاقبال إلى خطة الدولة في توفير عناصر التنمية في مختلف المناطق الجديدة، بهدف القضاء على التكدس والزحام السكاني في المدن التقليدية .

وأشارت إلى أنه من الملفت للنظر احتلال منطقة التجمع الخامس بالقاهرة الجديدة المرتبة الأولى في المدن التي تستحوذ على اهتمام العملاء بحجم طلب بلغ 97,661، ثم مدينة 6 أكتوبر بحجم طلب 42,644، ثم مدينة الشيخ زايد بمعدل طلب بلغ 38,075، ومدينة نصر بمعدل طلب 34,823، ثم مدينة الشروق في المرتبة الخامسة بحجم طلب 22,147. كما أن هناك طفرة في معدلات البيع بالمشروعات العقارية التي يتم تنفيذها بمدينه العلميين الجديده وكذلك بالعاصمة الإدارية خاصة مع اقتراب إنتهاء الأعمال الإنشائية للحي الحكومي، والبدء في مرحلة التسكين التجريبي مطلع منتصف العام كما أن الرهان سيكون على الوحدات الإدارية، وقد بلغت نسبة زيادة الطلب على العقارات بالعاصمة 25%، وذلك في ظل توقع المطورين بارتفاع الأسعار بنسبة 10%.

وحول الاختيار بين الاستثمار فى العقارات والأوعية الأخرى سواء كان الذهب أو ودائع البنوك أو غيرها قالت "النجدى" أنه لا شك أن النسبة العالية من الأمان التي يتمتع بها الاستثمار العقاري، ترشحه دائمًا ليكون أحد أهم وسائل الحفاظ على المدخرات حتى في أوقات انخفاض قيمة العملة المحلية والتضخم سواء المحلي أو العالمي.

وأضافت أنه على الرغم من زيادات أسعار العقارات، فمن المتوقع أن تشهد العقارات طفرة قوية في الأسعار مع انخفاض أسعار الفائدة في البنوك، مما سيؤدي إلى ترك العملاء للاستثمار في الشهادات البنكية والتوجه نحو العقارات التي ستشهد ارتفاع كبير في أسعارها بالفترات القادمة، مما يزيد من توقعات أن يذهب الاستثمار العقاري في مصر في اتجاه النمو السريع في عام 2022، خاصة مع ذهاب بعض الشركات العقارية من توفير الحلول الضامنة لاستثمار آمن لعملاءها، مثل اتجاه بعض المطورين إلى فكرة «الإيجار الإلزامي» بحيث تعمل على تقليل المخاطر الاستثمارية لدى العميل وإزالة مخاوفه حول قدرته على إيجار وحداته واعاده استثمارها 

وأوضحت أن ما يشهده الاقتصاد المصري من تغيير سعر العملة، يأتي في صالح المصريين المغتربين الذين يفضلون الاستثمار العقاري عن غيره من أنواع الاستثمار المختلفة ، ولذلك سوف تشهد الوحدات اقبالًا كبيرًا من هذه الفئه رغم ارتفاع اسعارها.

رضا المنشاوى: فرصة كبيرة للمستثمرين العرب والمصريين المقيمين بالخارح لشراء العقارات

ومن جانبه قال الخبير العقارى رضا المنشاوى عضو مجلس إدارة الجمعية المصرية للتسويق العقارى , أن السوق العقاري يشهد حاليا حالة من الترقب وسط زيادة المعروض من المشروعات العقارية الجديدة بمختلف أنحاء مصر سواء كانت مشروعات سكنية أو ساحلية  اوإدارية و تجارية  مشيرا إلى عدم وجود ركود و لكن يوجد ترقب لاستقرار اسعار الصرف ، و الفرصة الآن أمام العملاء للاختيار بين المعروض في السوق فالمطورون العقاريون يتنافسون فيما بينهم لتقديم افضل منتج عقاري و بأنظمة سداد ممتدة.

وأضاف أن الفترة الحالية تمثل فرصة جيدة للمستثمرين العرب أو المصريين المقيمين بالخارج حيث أن قيمة العقارات لم تزيد بنفس مقدار الموجة التضخمية او قيمة الزيادة في سعر الدولار عقب قرارات التعويم الاخيرة .

وأشار المنشاوى إلى أن الأزمة الاقتصادية العالمية قد أصابت أثارها العديد من القطاعات الاقتصادية، ولكن القطاع العقاري بمصر ما زال يحافظ على تفرده و كونه الاستثمار الآمن لمدخرات المصريين و دائما ما يكون أحد أهم الخيارات المتاحة لمواجهة الموجات التضخمية و زيادة الأسعار و الحفاظ علي قيمة الأموال.

وأوضح أن هناك حزمة من الضوابط والإجراءات الخاصة بالشراء والاستثمار  الاستثمار العقاري يجب علي راغبي شراء العقارات اتباعها حتي لا يقع ضحية لقرار خاطئ غير مبني علي أسس سليمة أو استشارة أهل الخبرة.

رضا المنشاوي

أولا: يجب تحديد اجل الاستثمار و قيمته و الغرض منه هل هو استثمار بغرض الحصول علي ايجار شهري أم استثمار بغرض إعادة البيع.

ثانيا: نوع العقار الأفضل هل السكني ام التجاري ام السياحي و الفندقي.

ثالثا: حجم المعروض الحالي و المستقبلي من العقارات وهل من المتوقع ان يطرأ تغييرات علي اتجاهات المشترين و المستثمرين خلال الفترة المقبلة.

رابعا: تحديد المنطقة، واسم المطور و التركيز على المطورين ذوي الخبرة و الثقة و الملاءة المالية و التنفيذ  على أرض الواقع.

خامسًا: عدم السعي وراء العروض اللامنطقية و الخصومات الفلكية لأنه مع زيادة أسعار مواد البناء قد تتوقف بعض المشروعات العقارية لعدم دقة دراسات الجدوي و عدم سلامة التسعير، وفي المجمل فالسوق العقاري بحاجة الي مليون وحدة سكنية سنويا و بالتالي فهو سوق يقف علي ارض صلبة و لكن يجب تنوع المنتجات العقارية حتي تغطي كافة الفئات.

وأشار "المنشاوي" إلى أن الملاحظ حاليا  هو زيادة المعروض من الوحدات التجارية و الادارية بشكل مبالغ فيه لذلك لابد من ان يكون هناك تدخل من الدولة و دراسات مسبقة لتحديد حجم المعروض من هذا النوع من المشروعات العقارية لأنه كلما زاد الطلب عن العرض كلما زادت فرص المستثمرين من افراد و جهات أخرى في تحقيق أرباح.

وقال إن اكثر المناطق اقبالا علي الشراء خلال الربع الثالث من 2022 هي مناطق  الساحل الشمالي ثم التجمع الخامس و العاصمة الإدارية الجديدة و الشيخ زايد والسخنة.

كلمات البحث
الأكثر قراءة