تحقيقات

بعد ارتفاع الدولار ..العقارات تقفز30%.. مطورون يلغون العروض ..ومطالب بوقف مشروعات الـ"أوف بلان"

22-3-2022 | 11:07
بعد ارتفاع الدولار العقارات تقفز مطورون يلغون العروض ومطالب بوقف مشروعات الـ أوف بلان إرتفاع العقارات
إسماعيل النويشى

إجماع على حدوث ركود عقارى وتراجع الشراء وتأثر سوق العمل

رغم الزيادات الجديدة...العقار مازال يتصدر الأوعية الإدخارية للمواطنين

أجمع خبراء الاستثمار العقارى والتنمية العمرانية والمطورين على وجود زيادة جديدة فى سعر العقار بنسبة لاتقل عن 10% نتيجة التداعيات والإجراءات الأخيرة للبنك المركزى المصرى من خفض قيمة الجنيه أمام الدولار ورفع سعر الفائدة بالبنوك لتتراوح الزيادة النهائية  لسعرالعقار بين 25 إلى 30% موضحين أن الشركات والمطورين سيطبقون هذة الزيادات الجديدة خلال الأيام القليلة المقبلة فيما توقع الخبراء حدوث ركود فى عمليات البيع والشراء خلال الفترة المقبلة لحين استقرارالأسعار، موضحين أن أهم التداعيات السلبية للقرارات الأخيرة هى تأثر سوق العمل بالقطاع الذى يستوعب الملايين من فرص  العمل الخاصة بالشباب والعمالة. 

وكشف المطورون عن أن الوقت الحالى هو الأنسب للشراء خاصة إذا كانت هناك عروض أو خصومات تم الاتفاق عليها مسبقا، مؤكدين أن الاستثمار العقارى مازال هو وعاء الإدخار الآمن والأفضل على مستوى الأوعية الإدخارية الأخرى.

وطالب الخبراء شركات الاستثمار العقارى والمطورين بالبحث عن طرق ونماذج عالمية جديدة للاستثمار العقارى تختلف عن الطريقة المصرية المعروفة باسم " الأوف بلان" والتى تعتمد على تمويل العميل للاستثمار كما طالبوا الدولة بالبحث عن حلول عاجلة لتوطين الصناعات المحلية  ووقف تصدير مواد البناء لحين إشباع وتلبية رغبات واحتياجات السوق المحلية. 

 الوقت الحالى هو الأنسب للشراء..ولابد من إلغاء رسوم  الإغراق للحديد ووقف تصدير الأسمنت

م. محمد البستانى
 

قال المهندس محمد البستانى نائب رئيس شعبة الاستثمار العقارى، رئيس جمعية مطورى القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية، إن قرار البنك المركزى برفع أسعار الفائدة 1% يأتى فى ظل الأوضاع الاقتصادية العالمية التى تشهد حالة اضطراب كبيرة وموجة تضخم عالمية، مشيرا إلى أن القرار ستكون له تداعيات بالطبع على حركة السوق المصرية بشكل عام والقطاع العقارى بشكل خاص ويجعل المواطن يفكر أكثر من مرة قبل اتخاذ قرار شراء العقار أو الاستثمار وقد يفضل إيداع أمواله بالبنوك.

وأضاف أن القرار سيؤثر كذلك على القوى الشرائية بالسوق وقد يدفع المواطن للتريث وعدم اتخاذ قرار حتى تضح الرؤية أمامه واتجاهات السوق، مشيرا إلى ان القطاع العقارى قادر على تجاوز المرحلة الصعبة  الحالية وأثبت قدرته على النجاح فى مواجهة أى تحديات سابقة، متوقعا تحسن الأوضاع خلال الفترة القادمة،  بالإضافة إلى أن القطاع العقاري يقود الاقتصاد المصري، مهما مر من ظروف وكوارث طبيعية، لافتا إلى أن التوسع العمراني الذي يحدث في مصر في الوقت الحالي يتم ضمن خطة ورؤية محددة ونتائج ملموسة 

وتوقع "البستانى" ارتفاع أسعار مختلف القطاعات مع دخول شهر رمضان بنسبة تزيد عن 10%، لافتا إلى أن رفع الفائدة البنكية يعنى سحب السيولة من السوق وتراجع حركة البيع والشراء والقوة الشرائية وتأثر سوق العمل سلبيا، مشددا على أهمية دعم الصناعة الوطنية وانتعاش حركة التصدير للحفاظ على قيمة العملة وتشجيع القطاع الخاص، ومشيرا إلى أهمية الاستفادة من التجربة الصينية وزيادة صادراتنا بالخارج ودعم الصناعة الوطنية.

وطالب  بضرورة إلغاء رسوم الإغراق بالنسبة للحديد، وذلك للحد من ارتفاع السعر المستمر، نتيجة تداعيات الحرب الروسية الأوكرانية، لافتا إلى أنه لابد من سرعة وضع خطة من قبل الدولة يشارك فيها القطاع الخاص للحد من ظاهرة ارتفاع الأسعار، وخاصة بما يتعلق بمواد البناء، لأنها تسبب خطرا حقيقيا على المطور والمواطن فى نفس الوقت، بالإضافة إلى إعادة النظر فى إشكالية تحديد الإنتاج بالنسبة للأسمنت وخاصة مع تزايد نسب تنفيذ المشروعات القومية 

وأشار إلى أن الوقت الحالى يعد أنسب وقت لشراء العقار بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء، موضحا أن القطاع العقارى المصرى سيظل القطاع الأكثر أمانا فى مصر رغم كافة التحديات التى واجهها، نظرا لوجود طلب حقيقي على العقار داخل مصر، لافتا إلى أن الشركات العقارية بدأت تعدل من سياستها وإستراتيجيتها لتفادي أزمة تراجع القدرة الشرائية للمواطن المصرى.

وأكد "البستانى" أن التمويل العقاري، أصبح يمثل حاليا كلمة السر في نجاح القطاع العقاري في مواجهة التحديات الكبيرة التي يواجهها ، حيث إن مبادرات التمويل العقاري. التي تم إطلاقها في الفترة الأخيرة جيدة، ولكن النتيجة ليست المطلوبة أو المرجوة، بسبب الإجراءات التى يطبقها القطاع المصرفي والبنوك.

 شلبى:يجب على المطورين تغيير  طريقة  الـ"أوف بلان" ونسب الزيادات فى الأسعار مقبولة

د. أحمد شلبى
 

 

من جانبه، قال الدكتورأحمد شلبي أستاذ الهندسة المعمارية والتنمية العمرانية بقسم الهندسة المعمارية بجامعة القاهرة إن العالم يشهد حاليا موجة غلاء في الأسعار نتيجة الركود التضخمي وهي موجة ظهرت بوضوح خلال ال 6 أشهر الماضية، بجانب نقص في الخامات كأحد التداعيات الناتجة عن أزمة كورونا، مشيرا إلى أن الحرب الروسية على أوكرانيا بلا شك ستلقي بظلالها علي الأسواق المختلفة متوقعا  زيادة تعقد الوضع الاقتصادي خاصة قطاع التطوير العقاري على وجه التحديد.

وأضاف "شلبى" أن القطاع العقاري حاليا يواجه تحديا كبيرا ويجب على الشركات أن تكون دقيقة جداً في تحديد احتياجاتها خلال هذه الفترة وعدم التوسع في طرح وبيع وحدات أو الإقدام على  مراحل جديدة خلال هذه الفترة إلا بمقدار ما تحتاجه الشركة من سيولة نقدية فقط، فالتوسع في البيع يمكن أن يصبح سبباً في خسارة كبيرة لتلك الشركات مستقبلا في ظل عدم استقرار أسعار مدخلات البناء، كما يجب خلال هذه الفترة التركيز على التنفيذ في المشروعات المباعة بأكبر قدر ممكن، موضحا أن الشركات العقارية في مصر تبيع بنظام «أوف بلان» وبعد البيع تبدأ في تنفيذ المشروع وتسليمه للعملاء بعد عدة سنوات وهذا النظام وفي ظل الظروف الحالية يجعل تحديد تكلفة تنفيذ الوحدة السكنية صعبا جدا نظراً للتغيرات السريعة، وفي حال محاولة المطور تأمين نفسه من الغلاء المستمر ستصل تكلفة الوحدة التقديرية لأسعار غير مشجعة للعملاء خاصة في ظل انخفاض القدرة الشرائية وغياب التمويل العقاري.

وأشار "شلبى" إلى أن السوق العقارية في مصر حاليا تحتاج لدراسة نموذج آخر للعمل في التطوير بخلاف هذا النموذج الأوحد الموجود في مصر وهو البيع  قبل التنفيذ الفعلي للمشروع والمعروف بـ«أوف بلان»، وأن تكون هناك نماذج أخرى كتلك الموجودة في باقي الدول ومنها أن يقوم المطور بإعداد دراسة الجدوى الخاصة بمشروعه ثم يتقدم بها لأحد البنوك والذي يتولى عملية تمويله بشكل مباشر وليس بضمان شيكات أقساط العملاء، وبالضمانات التي يراها البنك مناسبة، ثم يقوم العميل ببدء التنفيذ والتسويق ويدفع العميل نسبة مقدم للمطور ويدخل البنك ليسدد باقي حساب المشروع للمطور، ويستكمل البنك دوره بنظام التمويل العقاري ليواصل تحصيل الأقساط من العملاء مباشرة.

وأشار إلى أن هذا النموذج يلغي المخاطرة الموجودة على المطور وفي نفس الوقت يقضى على ظاهرة تأخر التسليم للمشروعات، وإن كان لهذا النظام عيوبه أيضاً بأنه من الممكن أن تتسبب في رفع سعر الوحدة على العميل، وتقييد حرية المطور في تغيير شكل المنتج العقاري في حال تم طرحه ولم يجد قبولاً لدى العملاء.

وحول قوة وصلابة القطاع العقارى وتفوقه على أى وعاء إدخارى آخر، قال الدكتور أحمد شلبى، إنه مما لا شك فيه أن القطاع العقاري في مصر أثبت قوته و صلابته بعدما توالت عليه الأزمات بداية من التعويم في عام 2016 مروراً بأزمة فيروس كورونا والتي تسببت في إحداث تباطؤ في السوق لمدة عامين تقريباً ولا تزال مستمرة، وتبع ذلك الحرب الروسية على أوكرانيا بالإضافة لما يحمله المستقبل من مفاجآت,مشيرا إلى أن  الشركات العقارية الكبري حققت في الــ 5 مناطق الرئيسية في مصر وهى «الساحل الشمالي والسخنة والعاصمة الإدارية وشرق وغرب القاهرة» مبيعات بلغت حوالي 250 مليار جنيه مبيعات أي ما يوزاي من 15 إلى 16 مليار دولار، مشيراً إلى أن حجم السوق ضخم والنمو الذي شهده يدعوا للتفاؤل، فهناك إقبال كبير على العقار في ظل الأزمة بهدف الحفاظ على أمواله وقيمتها في العقارات وهو اتجاه يمثل 70% من مبيعات الشركات العقارية.

وحول تعويم الجنيه في مقابل الدولار، أكد "شلبي" أن هذا التعويم كان مرتقبا فأسعار العملات تتحرك على مستوى العالم، وأي تحريك لسعر الجنيه  فى مصر بزيادات بسيطة يعتبر أمرا مقبولا وصحيا، فخفض قيمة الجنيه بنسب بسيطة متقطعة أفضل من خفضه بنسبة كبيرة كما حدث في 2016 ، موضحا أن المؤسسات المالية الدولية كانت تتحدث مسبقا عن خفض قيمة الجنيه أمام الدولار ليصبح 17.25 جنيه بدلاً من 15,80 بما توازي 10% ، مؤكدا أن  النسبة بعد الارتفاع وصلت إلي حوالي 18.22 وهذه النسبة تعتبر مقبولة.

وأشار أستاذ الهندسة المعمارية والتنمية العمرانية بقسم الهندسة المعمارية بجامعة القاهرة  إلى أن كافة المعطيات الاقتصادية الحالية قد تدفع بأسعار العقارات للارتفاع بنسبة قد تتخطى الــ 30%، لكن الشركات الكبرى لا تلجأ إلى الزيادة الضخمة والتي لن يتحملها العميل، وبالتالي تتجه لزيادات سعرية بسيطة وبالتدريج، مع تقليل البيع لحين استقرار الأوضاع في السوق، على أن يتم تعديل أسعار البيع الجديد لاحقاً.

غباشى: أكبر تحد  يواجه القطاع العقارى حاليا..ومواجهة الاحتكار وإعادة النظر فى التمويل العقارى يخفف الأزمة

م. محمد غباشى
 

من جانبه، قال المهندس محمد غباشى الأمين العام لجمعية مطوري القاهرة الجديدة و العاصمة الإدارية ,وعضو مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقاري أنه لأول مرة يواجه القطاع العقاري عدة تحديات أبرزها تحدي استيراد خام الباليت للحديد، وتحدي زيادة سعر الدولار، مشيرا إلى أنه لابد من التكاتف لتجاوزه، وأن يكون التكاتف على مستوى شركات التطوير العقاري في مصر وتكاتف تجار مواد البناء المختلفة، مشيرا إلى أن  الحكومة كذلك تواجه تحديات ضخمة ولابد من قيام  المطورين بدورهم  في تجاوز الأزمة و ترتيب الأولويات والبرامج بما يتناسب مع التغيرات الغير عادية والمفاجئة وبما يتناسب مع القطاع العقاري.

وأضاف "غباشى" أن هناك يقينا كاملا بأن الأزمات والتغيرات تصنع الفرص وبعدها تحدث الانفراجة، والتحديات الحالية لايتخيلها أو يتوقعها أحد  ولأول مرة  تلقي بظلالها على زيادة أسعار العقار وحركة التنمية والبناء وسينتج عنها  زيادة حتمية  في أسعار الوحدات السكنية و التجارية بنسبة لا تقل عن 20 % على مدار ثلاثة أشهرعلى الأقل لأن دائما الاستثمار العقاري له ما يميزه عن باقي الاستثمارات، حيث تكون الزيادة فيه تدريجية وليست مفاجئة.

وأشار "غباشى" إلى أن  العقار مازال هو الوعاء الإدخاري والمخزن الاقتصادي الآمن لقيمة الجنيه أمام التضخم وسعر الدولار،  مؤكدا أنه لابد من استمرار الحملات الخاصة بمحاربة جشع تجارمواد البناء، موجها الشكرللحكومة لمراقبتها لمخازن الحديد والأسمنت خلال الفترة القصيرة الماضية، مطالبا بمواصلة هذه الإجراءات الحمائية والاستباقية  لمواجهة جشع التجار، مشيرا إلى أن استمرار التجار فى إغلاق المخازن أمام الطلب يؤدي لزيادة الأزمة وتوقف حركة البناء والتعمير مما يلقي بظلاله السريعة السلبية على القطاع العقاري الأكبر في مصر.

وطالب الأمين العام لجمعية مطوري القاهرة الجديدة بدراسة كيفية تمويل و توفير السيولة لشركات التطوير العقاري بشكل يساعدهم على الاستمرارية والالتزام بمواعيد التسليم الخاصة بالعملاء للحفاظ على ثقة العملاء في المطورين العقاريين بصفة خاصة وقطاع العقار بصفة عامة، كما طالب بإعادة النظر في شروط التمويل العقاري ليسمح بالتمويل للمشروعات بضمان الأرض والاسم التجاري لشركات التطوير بما يساعد ويساهم في سرعة حركة التطوير العقاري.

وأوضح أنه لابد على العميل أن  يعي بأن ما يحدث  حاليا من مصلحته ومصلحة كل من يرغب في شراء عقار بصفة عامة،  حيث إنه من المتوقع أن العملاء يقبلون الآن على شراء العقار إلى أن تستقرالأوضاع وتطبق الزيادة بشكل أساسي على كامل القطاع العقاري والعميل الواعي هو من يستغل الفرصة ويشتري في الوقت المناسب

جودة : توقعنا التعويم  وتعميم  الأسعار الجديدة على مختلف المشروعات

م. حسن جودة
 

ومن جانبه، قال المهندس حسن جودة عضو شعبة الاستثمار العقارى وجمعية مطورى القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية أن هذه الزيادات  التى حدثت أمس فى سعر الدولار ورفع الفائدة كانت متوقعة مشيرا إلى أن العقار مازال هو الآمن لأى إدخار  ويتفوق عن أى وعاء إدخارى آخر حيث يظل العقار محافظا على الزيادة الخاصة به  وهى الـ10%.

وتوقع "جودة" حدوث ركود عقارى خلال الفترة المقبلة لعدة أسباب أبرزها انتظار العميل أو الراغبين فى الشراء وعدم قيامهم بأية عمليات شراء فى الوقت الحالى حتى تستقر الأوضاع  وانخفاض قيمة القوة الشرائية التى كان يدخرها العميل أو المواطن الراغب فى الشراء أو الإدخار حيث أصبح المليون جنيه 850 ألف جنيه كذلك زيادة تكلفة  إنتاج العقار من 20لــ22.5% وستقوم غالبية الشركات والمطورين بتعميم هذه الزيادة الجديدة على جميع المشروعات التى لم يتم تسليمها حتى الآن لتتراوح الزيادة الأخيرة فى سعر بيع العقار بين25%لـ30%.

وأكد أن جميع شركات الاستثمار العقارى ألغت العروض والخصومات التى كانت أعلنتها مسبقا  نتيجة الإجراءات والأحداث الأخيرة للدولار، مطالبا جميع العملاء أو المواطنين الذين قطعوا مسافات فى عملية الشراء باستكمالها وعدم التراجع عنها خاصة إذا كانت بها خصومات أو عروض أو على الأقل بالأسعار القديمة، موضحا أنها فرصة حقيقة للشراء بسعر منخفض.

وحول الإجراءات التى يجب أن تنفذها الدولة لحماية السوق العقارية من الركود والانهيار فال "جودة" إنه تم إرسال عدة مذكرات لمجلس الوزراء تضمنت الإجراءات الحمائية  للعقار حيث شملت أبرز ملامحها قيام الدولة على الفوربوقف تصدير مواد البناء لإشباع السوق المحلية، بالإضافة إلى الاتجاه الحقيقى للتصنيع  وتوطين جميع الصناعات المحلية بدلا من شرائها بالعملات الصعبة وهو مايزيد من تفاقم الأزمة.

كلمات البحث
اقرأ أيضًا:
مواقيت الصلاة
اسعار العملات
درجات الحرارة