تحقيقات

رئيس مصلحة الشهر العقارى والتوثيق لـ"الأهرام": التسجيل يحمى الممتلكات من النصابين والمحتالين

25-2-2021 | 14:25

د. جمال ياقوت، رئيس مصلحة الشهر العقاري

‬مى الخولى

لا وجود لنسبة ١٪ من العقد «للمحامين».. والنقابة ليست جهة قضائية


مادة نشرت بالجريدة الرسمية فى سبتمبر الماضى فلم يلتفت إليها كُثر، لكن مع إعلان آخرعن اقتراب تطبيقها مطلع مارس المقبل أحدثت دويا هائلا فى المشهد المصرى، بل صارت حديث الشارع بكل طوائفه، إذ أن المادة رافقها عشرات التفسيرات والاستنتاجات المفزعة، من مختصين وغير مختصين، وربما لأنها جاءت بعد فترة قليلة من قانون التصالح فى مخالفات البناء، ولأن مفسرين زعموا أن المبالغ المعلنة كرسوم للتسجيل هى مجرد «جَر رِجل»، يتبعه عشرات الرسوم الأخرى وحصص من ثمن العقار، فتولد شعور بالحزن إذ كم يدفع الفرد ليحتفظ بمسكنه؟، بل انطلقت عبارات مثل «بيتك لم يعد بيتك حتى تدفع مجددا»، فى إشارة إلى أن التسجيل سيكون إجباريا للاحتفاظ بالمنزل بل وبالمرافق.. ذهبنا إلى د.جمال ياقوت رئيس مصلحة الشهر العقارى بكل هذه الاستنتاجات والاسئلة لنعرف التفسير القانونى للمادة ٣٥ مكرر من الذين اشتركوا فى صياغة اللائحة التنفيذية مع وزارة العدل.. وإلى نص الحوار:


هل التسجيل إجبارى؟

لن نجبر أحدا على تسجيل عقود الوحدات العقارية، لا عقود البيع الجديدة ولا عقود البيع السالفة.

إذن كيف نفهم السطور الأخيرة فى مادة القانون والخاصة بعدم نقل المرافق والخدمات؟

المرافق مثل «فواتير الكهرباء والغاز وغيرها من الخدمات» تعد سند حيازة للعقار، ولذلك لن تنتقل حيازة هذه المرافق من البائع للمشترى حال البيع إلا بعد تسجيل هذا العقار، مع استمرار تقديمها لكن باسم المالك القديم المُسجل لدى الدولة.

ما الذى يدفع الملاك للتسجيل فى الشهر العقارى؟

أولا: أن هذا التسجيل يحمى ممتلكاتهم ويقيهم حيل النصابين والمحتالين، ثانيا: أنه بموجب هذه العقارات المسجلة يستطيعون الحصول على قروض أو أية إجراءات أخرى بسهولة.

غير المسجل أغلبية

كم يبلغ عدد العقارات المسجلة فى مصر؟

عدد ضئيل جدا، وزارة العدل لجأت لهذه المادة لأنها وجدت كما كبيرا من العقارات غير مسجل، أكثر من ٨٠٪ من الثروة العقارية فى مصر غير مسجل وخارج الإطار الرسمى للدولة، فقد اعتاد الناس الاكتفاء بالعقود العرفية وصحة التوقيع، ونحن نؤكد أن هذه العقود الابتدائية وصحة التوقيع ليست حجة ملكية إلا بين الأفراد وبعضهم، لكن الدولة لا تعتمد إجراء رسميا للملكية إلا بعد أن تعرض هذه العقود على محكمة ثم يُنشر هذا الحكم.


صورة زكغرافية للقرار المنشور بالجريدة الرسمية



وكم تبلغ رسوم التسجيل؟

الرسوم يحددها القانون رقم ٨٣ لسنة ٢٠٠٦، وقد حدد شرائح الرسوم بالنسبة للأراضى الفضاء والعقارات المبنية، ٥٠٠ جنيه للرسم حتى ١٠٠ متر، و١٠٠٠ جنيه للرسم حتى ٢٠٠ متر، و ١٥٠٠ جنيه حتى ٣٠٠ متر، و٢٠٠٠ جنيه لما يزيد على الـ ٣٠٠ متر.

هل هذه هى كل الرسوم حتى تسجيل العقد، أقصد هل هناك رسوم أخرى مثل ضريبة التصرفات العقارية؟

ضريبة التصرفات العقارية منصوص عليها بقانون رقم ٩١ لسنة ٢٠٠٥، وتفرض ضريبة بسعر 2.5% من إجمالى قيمة التصرف على العقارات المبنية والأراضى المُعدة للبناء، سواء كانت العقارات التى تم التصرف عليها بحالتها أو بغير حالتها، وتكون من قيمة البيع المنصوص عليها فى عقد البيع.

بين البائع والمشترى

من يدفع هذه الضريبة، البائع أم المشترى؟

الضريبة تُحصل من البائع، لكن فى حالة عدم وجوده يدفعها المشترى لأنه هو صاحب المصلحة فى التسجيل.

فى حال كان البيت إرثا أو آل إلى مالكه بالتنازل، فلن يكون هناك ثمن للبيع فى العقد، فكيف ستُحصّل قيمة الـ ٢٫٥٪ من قيمة العقد؟

تطبق المادة ٣٥ بحيث يحصل مالك العقار على حكم تثبيت ملكية على هذا العقار، ويعفى من ضريبة التصرفات العقارية، وفقط يدفع رسوم التسجيل.

وما حقيقة نسبة الـ ١٪ الأخرى من قيمة عقد البيع نظير تصديق نقابة المحامين؟

الأحكام القضائية لا تصدق عليها نقابة، وبالتالى فإن المادة ٣٥ ألغت هذه النسبة لأن التسجيل كان عن طريق حكم محكمة.

وماذا عن رسوم الأمانة القضائية؟

يتم دفع نسبة 25% من قيمة رسم الطلب عند شهر الدعوى، ونسبة الـ ٧٥٪ الباقية من قيمة رسم الطلب عند شهر الحكم، ورسم الطلب المقصود هو المبلغ من ٥٠٠ جنيه وحتى ٢٠٠٠ جنيه كحد أقصى حسب مساحة العقار والمدفوع أولا عند تقديم طلب التسجيل.

لا رسوم إضافية

هل هناك رسم مساحى ورسم هندسى أيضا؟

ليس هناك أية رسوم هندسية، أما الرسم المساحى فالطلب الذى يدفع فى بادىء الأمر يكون شاملا تكلفة أعمال المساحة، بمعنى أن المواطن لن يدفع أية رسوم إضافية.

فى حال لم تنته إجراءات الإشهار خلال العام، هل يضطر المواطن لإعادة جميع هذه الإجراءات مرة أخرى؟

يتم عمل امتداد للطلب لمدة سنة أخرى بنفس الرسوم وبنفس الضوابط، والرسوم التى يتم دفعها للشهر العقارى لا تسقط إلا بعد مرور ٥ سنوات، فيستطيع المواطن الاستفادة بها طيلة ٥ سنوات.

إذن، ماذا أضافت هذه المادة الجديدة لقانون تنظيم الشهر العقارى؟

هذه المادة استُحدثت بغرض التيسير على المواطنين والمتعاملين مع الشهر العقارى والتوثيق، وقدمت ضمانات جديدة أهمها حصر البحث القانونى للأوراق العرفية بحوزة صاحب الشأن على يد قاض متخصص فى أمور القانون المدنى، كما أنها جعلت الطعن على قرارات المحاكم أمام قاضى أمور وقتية، كما فتحت بابا لنشر الأحكام لعلم الكافة ان هناك حكما صدر بخصوص عقار محدد حتى لا يقع أحد فى شباك النصب.

هل النشر فى جريدة واسعة الانتشار إلزامى؟

نعم، وحددنا أن يكون النشر فى جريدة واحدة لتسهيل متابعة جميع الأخبار المخصصة فى هذا الشأن بها.

هل تم تحديد اسم هذه الجريدة؟

نعم، تم التحديد بقرار من وزير العدل واختار جريدة الأهرام.

الإجراءات المطلوبة

ما هى الإجراءات التى سيقوم بها المواطن حتى حصوله على العقد النهائى؟

المواطن سيتقدم بطلب لمأمورية الشهر العقارى الواقع فى دائرتها العقار لتسجيل عريضة دعوى، ثم ستذهب المساحة لمعاينة العقار ويحصل على كشف تحديد مع إخطار مقبول من مأمورية الشهر العقارى، ثم يتقدم إلى مكتب المراجعة الفنية فى المحافظة أو الجهة التابع لها، ويسجل هذه الدعوى ونمنحه فى الشهر العقارى ما يسمى بالرقم الوقتى، ثم يذهب للمحكمة ويحصل على حكم، فيمنحه الشهر العقارى جوابا للنشر فى الأهرام خلال ٣٠ يوما، وبانتهاء الـ ٣٠ يوما إذا لم يعترض على الحكم أحد يتحول الرقم الوقتى إلى رقم نهائى ويتم تسجيل العقار، ولا يعد من حق أى شخص الطعن على الأوراق الخاصة بالعقار بعد ذلك نهائيا.

هل هناك أية أوراق إضافية يجب استيفاؤها عند التسجيل؟

شهادة من الحى بأن العقار محل التسجيل غير مخالف.

نقلاً عن

مواقيت الصلاة

اسعار العملات

درجات الحرارة